相続するなら現金と不動産のどっちが得？メリット・デメリットを解説

相続財産にはさまざまな種類があり、節税効果や活用方法は財産の種類によって変わります。
本記事では「相続するなら現金と不動産のどっちが得か」をテーマに、それぞれのメリットとデメリットを解説します。
山梨県甲府市で相続対策をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

相続するなら現金と不動産のどっちが得？

相続時に、現金を相続するか不動産を相続するかは大きな選択です。
結論からいうと、相続税を抑える観点では、不動産を相続する方が得になるケースが多く見られます。
なぜ現金より不動産のほうがお得とされるのか、その理由を3つのポイントに分けて解説します。

不動産は評価額が「時価の70％」になることもある

相続税の計算において、現金は額面通りの評価となります。
一方で不動産は、固定資産税評価額や路線価など、国が公表する評価基準をもとに算出されるため、市場価格（時価）より低い評価額になるのが一般的です。
たとえば時価1億円の土地でも、相続税評価額が時価の70％ほどまで下がる例は珍しくありません。
その結果、同じ1億円の資産を受け継ぐにしても、現金より不動産の方が課税対象額を低く抑えられるというメリットが生まれます。

「相続税の計算のしくみ」で差がつく

そもそも「相続税の計算のしくみ」は、被相続人が保有していた全資産を合算し、基礎控除や各種特例を差し引いたうえで、法定相続分や遺言の内容に応じて税額を振り分ける流れになります。
現金はそのままの金額が課税の基準となりますが、不動産の場合は前述のように評価額が下がりやすく、結果として納めるべき相続税を軽減しやすいのです。
さらに、賃貸用のアパートやマンションのように他人に貸し出している物件の場合は、土地の評価が「貸家建付地」としてさらに評価減される仕組みがあり、相続税をより低く抑えることが可能になります。

各種特例で「さらに減額」される可能性について

不動産には、小規模宅地等の特例など、多種多様な優遇制度が用意されています。
居住用宅地であれば、一定の条件を満たすと土地の評価を最大80％減額できるケースもあるのです。
現金の相続の場合には、このように大幅に評価額を減らす特例がほとんどないため、相続税の課税を直接的に抑えるのは難しくなります。

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現金ではなく不動産を相続するメリット・デメリット

相続対策として現金より不動産を選ぶメリットは大きいですが、不動産を相続した場合には思わぬデメリットが生じることもあります。
不動産相続のメリット・デメリットについて、押さえておきたいポイントを整理してみましょう。

不動産相続のメリットとは？

現金は使い道が明確な一方で、物価の変動やインフレの影響を受けやすい特性があります。
一方、不動産は一定の立地や需要があれば、市場価値が大きく下がりにくい傾向があります。
そのため、将来的に資産を守りたいと考える場合は、不動産を相続すると長期的な資産保全が期待できる点がメリットです。
また、賃貸用のマンションやアパートを相続した場合は、家賃収入が得られるため、安定したキャッシュフローにつなげられます。
相続した後も不動産を所有し続け、賃貸経営をおこなうと、相続税の支払いに充てる資金を賃貸収入から補うことができる点も大きな魅力です。
また、賃貸物件の土地評価は「貸家建付地」としてさらに評価額が下がるケースがあるため、相続税の軽減効果も期待できます。
自宅用や賃貸用の土地には「小規模宅地等の特例」が適用できる場合があります。
一定の要件を満たすと、土地の評価を大幅に減額できるため、その分の相続税が軽減されるというのも、不動産特有のメリットです。
現金には適用されない特例のため、税負担を大きく抑えられる可能性があります。

不動産相続のデメリットとは？

不動産を所有している限り、固定資産税や修繕費用、管理費用など、さまざまな維持コストが発生する点がデメリットです。
賃貸経営で収益を得られる場合はまだしも、空き家や空き地の状態では費用だけがかさむ恐れがあります。
相続後の運用計画があいまいな場合、結果的に負担となってしまう点には注意が必要です。
また、不動産を相続する際、相続人が複数いる場合には共有名義となりがちです。
共有名義では、売却や活用方法をめぐって意見が対立し、トラブルが長期化するケースも珍しくありません。
共有を解消するために分割や換価（売却して現金化）をおこなおうとしても、相続人全員の合意が必要となるため、話し合いが難航する可能性があります。

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不動産ではなく現金のまま相続するメリット・デメリット

相続財産を現金で受け継ぐ場合、資産をそのままの形で手にできる安心感があります。
しかし、不動産相続と比べて節税効果は低く、将来的な資産形成の観点ではデメリットとなる場合もあります。
現金相続のメリットとデメリットを整理しながら、どのような点に注意すべきかを見ていきましょう。

現金相続のメリットとは？

現金を相続する最大のメリットは、そのままの形で手にするため資金をどう使うか自由に決められる点です。
不動産のように売却手続きや管理費用を考える必要がなく、相続後すぐに教育費や医療費などに充てることができます。
また、投資や事業拡大など、自分のライフプランにあわせて柔軟に使い道を選べるため、必要なタイミングで必要な金額を取り出しやすいメリットがあります。
遺産分割がスムーズになりやすい点もメリットです。
現金は一括の金額を複数人で分割することが比較的容易です。
不動産の共有名義を解消するためには売却や分筆といった手続きを検討しなければいけませんが、現金であれば相続人の間で取り分を調整しやすいでしょう。
そのため、遺産分割協議がまとまらないリスクを低減できると考えられがちです。
ただし、相続人同士の関係や取り分の割合に関する意見対立がある場合、現金であっても協議が長引く可能性は否定できません。

現金相続のデメリットとは？

不動産相続では、路線価や固定資産税評価額が実勢価格（時価）より低く評価されることが多く、結果的に課税対象額を抑えやすい特徴があります。
一方、現金は評価額がそのまま課税対象となるため、相続税の節税効果はほとんど期待できません。
小規模宅地等の特例のように、不動産特有の大幅な評価減を受ける仕組みもないため、税負担を軽減することが難しくなります。
また、現金で相続すると不動産のように明確な収益源（賃貸収入など）があるわけではないため、使い切ってしまった後の将来設計が不透明になりがちです。
仮に、相続財産の大半を現金化したとしても、将来的に資産形成を考えるのであれば、改めて不動産や株式などへの再投資を検討する必要があるでしょう。
また、「遺産分割協議がまとまらない」事態を防ぐためには、相続人同士でしっかり話し合い、事前に遺言書や分割方法を明確にしておくことが重要です。

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まとめ

相続時に現金と不動産のどっちが得かについては、節税の面では不動産のほうが得です。
不動産相続では、税金面の優遇や収益性など、現金相続にはないメリットを享受できる一方、管理コストや共有トラブルなどのデメリットも抱えています。
現金相続は、使い勝手の良さや流動性の高さが大きな魅力ですが、節税にはならないことから、慎重にご自身にあった方法を検討することが大切です。
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