相続した不動産を売却するなら不動産買取がおすすめ？仲介との違いを解説

相続した不動産を売却する際、個人へ直接売る方法と、不動産会社が買い取る方法があります。
本記事では、なぜ不動産会社に買取を依頼することがおすすめなのか、相続した不動産は3年10か月以内に売却したほうが節税になることや契約不適合責任について解説します。
山梨県甲府市で相続した不動産の売却を検討している方は、ぜひ参考になさってください。

相続した不動産は不動産買取がおすすめ？個人への売却との違い

相続した不動産を売却する際「個人（一般の買主）に売るべきか、それとも不動産買取業者に直接売るべきか」で迷う方は多いです。
そこでまずは、仲介による売却と買取による売却の違いを整理しながら、それぞれの特徴やメリットを解説します。

仲介による売却と買取による売却の流れ

不動産会社による仲介とは、不動産会社が売主の依頼を受けて買主を探すサービスのことです。
仲介の場合は、不動産会社が間に入り、物件情報の公開や広告活動をおこなって一般の購入希望者を見つけます。
購入希望者が現れた後は、価格交渉や契約条件のすり合わせなどを経て契約締結へと進みます。
買主との交渉や物件の内覧対応など、ある程度の手間はかかるものの、高値で売却できる可能性が高い点がメリットです。
一方、買取とは、不動産会社自身や提携している「買取業者」が直接不動産を買い取る方法を指します。
仲介とは異なり、物件の広告をおこなう必要がなく、内覧や価格交渉の回数が少ないため、スピーディーな売却が実現しやすいのが特徴です。
ただし、一般的には仲介での売却よりも売却価格がやや低めになりがちだという側面もあります。

個人へ売却する場合の特徴

仲介によって個人の買主を見つける場合、物件の所在地や築年数、設備状況などによっては、高い売却価格が期待できることがあります。
また、売却価格を買主に提示してから交渉に入り、最終的に納得のいく条件を引き出せる可能性があるのも魅力です。
とくに人気のエリアや状態の良い物件であれば、比較的スムーズに買主が見つかるでしょう。
ただし、売却期間は買主探しの進捗状況によって大きく左右されます。
早ければ数か月、長いと1年以上買主が見つからないケースも珍しくありません。
また、個人の買主の場合は住宅ローン審査の結果によって取引が難航することもあり、売却までの見通しが立てづらい点には注意が必要です。

不動産買取のメリット

買取業者に直接売却する最大のメリットは、スピードと確実性です。
仲介だと、買主が内覧して購入を決定するまで時間がかかるほか、価格交渉が長引く可能性もあります。
しかし、買取であれば業者が提示する買取価格に合意できればすぐに契約へ進むため、相続した不動産を短期間で現金化しやすいのが利点です。
また、買取業者との売買では、買主がプロであるため購入後のトラブルやリスクが少ない傾向にあります。
たとえば、契約後に物件の不具合が見つかった場合でも、個人との売買に比べて対応がスムーズです。
とくに相続財産の整理や急な資金需要がある方にとっては、短期間で安心して売却できることは大きな魅力でしょう。

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相続した不動産は3年10か月以内に不動産買取したほうが良い？

相続によって取得した不動産を売却する際「譲渡所得税」の負担をなるべく抑えたいと考える方も多いでしょう。
相続不動産の売却には、税制上の特例を上手に活用すると、大きく税額を減らせる可能性があります。
その代表的なものが「取得費加算の特例」です。
特例を受けるためには売却のタイミングが重要となり、被相続人（亡くなった方）の死亡日から3年10か月以内に売却する必要があります。

相続した不動産を売却するときの「譲渡所得税」とは

不動産を売却して得た利益は、「譲渡所得」に分類されます。
売却価格から取得費や譲渡費用などを差し引いた金額に対して課税される所得税・住民税の総称を「譲渡所得税」と呼びます。
相続による取得であっても、売却をおこなえば基本的に譲渡所得税が課される仕組みです。

「取得費加算の特例」で相続税をコストに含められる

相続財産に課せられる相続税は、相続した不動産を売却する際には直接的に取得費として加算できません。
しかし「取得費加算の特例」を利用すれば、相続税のうち売却する不動産に対応する部分を、取得費に上乗せすることが可能になります。
譲渡所得の計算上は取得費が増える形となるため、最終的に課税対象となる譲渡所得の額を減らせるメリットがあるのです。

「相続税の申請期限」から3年以内に売却するのがポイント

この特例を適用するためには、相続税の申請期限（被相続人が亡くなってから10か月以内）の翌日から数えて3年以内に、その相続不動産を売却する必要があります。
つまり、亡くなった日から起算すると、合計3年10か月以内に売却しなければ特例が受けられないということです。
もしこの期間を過ぎてしまうと、取得費加算の特例は使えず、譲渡所得税が大幅に増えてしまう可能性があります。
相続開始後、手続きや相続人間での協議に時間がかかり、「気づいたらもう3年10か月を過ぎてしまった」というケースも見受けられるため、早めの計画が肝心です。
仲介による売却では、買主が見つかるまでの期間が読めずに期限をオーバーしてしまうリスクがあるため、不動産買取での売却がおすすめです。

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相続人は知っておきたい契約不適合責任！不動産買取で免責可能

相続した不動産を売却する際、買主との間でトラブルを防ぐためにも「契約不適合責任」について正しく理解しておくことが大切です。
従来の「瑕疵担保責任」と大きく異なる点があるため、不動産取引の当事者となる場合には、最新のルールに沿った知識を身につける必要があります。

契約不適合責任とは？

契約不適合責任とは、売却した不動産が契約内容や買主の期待する品質・性能に適合しない場合、売主が補修などの「適合させるための責任」を負う仕組みのことです。
2020年4月1日の民法改正によって「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」に代わり、より買主保護の観点を強化する制度へと変わりました。
たとえば、売買契約で「雨漏りのない建物」と明記していたにもかかわらず、引き渡し後に雨漏りが発覚したとします。
旧来の瑕疵担保責任では、「瑕疵（かし）＝隠れた欠陥」であることを立証する必要がありました。
しかし契約不適合責任では、買主は「物件が契約で取り決めた品質に適合していない」と主張することによって修補請求などが可能になります。
改正により、売主には具体的な修理や費用負担が生じることがあるため、事前の確認や適切な説明責任が重要となるのです。

契約不適合責任の「免責」に関するポイント

不動産買取の場合、不動産会社が買主となるため、契約書上で契約不適合責任を限定あるいは排除（免責）できるケースがあります。
ただし、すべてを無制限に免責できるわけではなく、買主にとってあまりにも不利な条項は公序良俗に反すると見なされる可能性があるため、注意が必要です。
相続した不動産を売却する際は、相続人自身がその物件の状態を詳しく把握していない場合も多いでしょう。
不動産買取であれば、そのままの状態での取引を前提として売買契約に免責条項を盛り込むことが可能です。

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まとめ

不動産買取は、不動産会社が買主となるため、個人の買主を探して売却するよりもスピーディに取引ができます。
とくに、相続した不動産は3年10か月以内に売却したほうが取得費加算の特例を適用できるため、節税効果が期待できます。
また、不動産買取は契約不適合責任を免責できる点がメリットです。
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