不動産売却における短期譲渡所得とは？計算方法や控除について解説！

不動産を売却して利益を得ると、そこには譲渡所得税が課されるため、翌年に確定申告をしなければなりません。
譲渡所得税の税率は不動産の所有期間によって異なり、所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得に該当します。
今回は不動産売却時に知っておきたい短期譲渡所得について、計算方法や税負担を軽減する控除について解説します。
山梨県甲府市で不動産売却を予定している方は、ぜひご参考になさってください。

不動産売却における短期譲渡所得とは？

冒頭でも触れたように、土地や建物を売って利益を得ると譲渡所得税が発生します。
税率は不動産の所有期間によって異なり、短期譲渡所得と長期譲渡所得の2種類に分けられます。
まずは短期譲渡所得と長期譲渡所得の違い、所有期間によって税率が異なる理由から確認しましょう。

短期譲渡所得とは？長期譲渡所得とどう違う？

短期譲渡所得とは、所有期間が5年以下の不動産を売却したときの所得です。
不動産売却により得られる利益を譲渡所得といい、そこには譲渡所得税がかかります。
譲渡所得税の税率は不動産の所有期間によって異なり、5年を超えるかどうかで判断します。
それぞれの税率は以下のとおりです。

• 短期譲渡所得：39％（所得税30％ 住民税9％）
• 長期譲渡所得：20％（所得税15％ 住民税5％）

令和19年（2037年）までは復興特別所得税として、所得税額の2.1％相当額があわせて徴収されます。
なお、不動産の所有期間は「売却した年の1月1日時点」で計算する点にご注意ください。
たとえば、2020年8月1日に購入した不動産を2025年9月1日に売却したとしましょう。
カレンダーどおりに数えると5年を超えていますが、1月1日時点で計算すると5年未満（4年5か月）です。
つまりこの場合は、税率が低い長期譲渡所得ではなく、短期譲渡所得を適用することになります。
短期譲渡所得と長期譲渡所得では税率が大きく異なるので、計算間違いにはご注意ください。

所有期間が短いと税率が高くなる理由

譲渡所得が短期と長期に分けられた背景には、バブル期に横行した土地転がしが大きく影響しています。
土地転がしとは、関係者間で土地を何度も転売して地価を上げ、その値上げ幅から利益を得る取引のことです。
不動産価格が上昇し続けたバブル期に短期間で土地を売買し、利益を得る投資家が続出しました。
これにより、自宅用の土地が欲しい方に行き渡らなくなるという事態に発展してしまったのです。
こうした短期間の土地売買を抑制するため、譲渡所得を短期と長期にわけ、短期譲渡所得は税率を高めに設定しています。

▼この記事も読まれています
ローン残債のある不動産を売却する方法とは？抵当権抹消方法と注意点も解説

不動産売却前に知っておきたい！短期譲渡所得の計算方法とは

譲渡所得税は、事業所得や給与所得など他の所得とは別々に計算する「分離課税」です。
会社勤めの方は勤め先が源泉徴収をすることから、自分で確定申告をしたことがない方も多いでしょう。
しかし譲渡所得は給与所得と別で計算するので、不動産を売却した翌年に自分で申告する必要があります。
いざ申告が必要となった時に慌てないためにも、短期譲渡所得の計算方法について確認しておきましょう。

①譲渡所得を求める

譲渡所得税を算出するには、まず譲渡所得を求める必要があります。
譲渡所得を求める計算式は、以下のとおりです。
譲渡所得額＝売却金額 −（取得費 + 譲渡費用） − 特別控除額
取得費とは不動産を取得する際にかかった費用、譲渡費用は不動産を売却した際にかかった費用のことです。
特別控除額とは、特例を利用した際に控除できる金額を指します。
たとえば居住用のマイホームを売却した場合、譲渡所得を最高3,000万円まで控除することが可能です。
譲渡所得を小さくするためにも、特例は忘れずに利用し、取得費や譲渡費用は漏れずに計上しましょう。
上記の計算式でプラスになった場合は、その金額に対して譲渡所得税が課されます。
反対にマイナスまたはゼロになった場合、譲渡所得税はかからないので、原則として確定申告は不要です。

②減価償却を行う

家の購入代金も取得費に含められますが、建物の価値は築年数とともに減るため、減価償却が必要です。
減価償却とは、不動産など固定資産の取得にかかった費用を耐用年数に応じて配分する会計方法です。
居住用不動産の減価償却費は、以下の計算式で求めます。
減価償却費＝建物の取得価額×0.9×償却率× 経過年数
償却率は建物の構造によって異なり、木造が0.031、木造モルタルは0.034、鉄骨鉄筋コンクリートが0.015です。
経過年数は6か月未満は切り捨て、6か月以上は1年として計算しましょう。

③税率をかける

譲渡所得を求めたら、次に短期譲渡所得の税率を乗じて税額を求めます。
たとえば、不動産を5年以下で売却して800万円の譲渡所得が発生した場合、税額は「800万円 × 39.63％＝317万円」です。
つまりこの場合は、不動産売却により317万円の利益が出たことになるため、不動産を売却した翌年に確定申告をしなければなりません。
確定申告の受付期間は2月16日から3月15日までの約1か月で、申告時にはさまざまな書類が必要です。
期限を過ぎてしまわないよう、譲渡所得が発生したら早めに準備に取り掛かり、必要書類の確認なども行なっておきましょう。

▼この記事も読まれています
不動産売却における譲渡損失とは？利用できる特例や確定申告について解説

短期譲渡所得の計算で利用できる特例や控除とは

前述したように、不動産売却時には税負担を抑える特例や控除が用意されています。
特例を利用すると節税に繋がりますが、適用するには条件を満たさなければなりません。
ここからは、不動産売却時に利用できる可能性がある特例や控除について解説します。

収用等により土地建物を売った時の特例

個人が公共事業のために不動産を売却した際は、「収用交換等の場合の譲渡所得等の特別控除」を適用できる可能性があります。
この特例は課税所得額から最大5,000万円まで控除できるというもので、控除額の大きさが特徴です。
要件には、申し出から6か月を経過した日までに売却すること、不動産が販売・消費する目的で仕入れたものでないことなどが含まれます。

特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合の特別控除

特定土地区画整理事業のために不動産を売却した場合は、2,000万円の控除を受けられる可能性があります。
特定土地区画整理事業とは、大都市圏の大都市地域で行われる土地区画整理事業のことです。
売主や物件に対して特別な条件はありませんが、事業そのものが特例を使える対象かどうかがポイントとなります。

居住用財産の3,000万円控除

個人が居住している、または居住していた不動産を売却する際は、「居住用財産の3,000万円特別控除」を適用できる可能性があります。
居住用財産の3,000万円特別控除とは、要件を満たすことで譲渡所得から最高3,000万円を控除できるという制度です。
要件には、売った年の前年および前々年にこの特例を利用していないこと、買主が親子などの特別な関係でないことがなどが挙げられます。
ご紹介した特例や控除の中では、もっとも利用しやすい制度なので、事前に適用要件を確認しておくことをおすすめします。

▼この記事も読まれています
不動産売却での注意点とは？住み替え・離婚・相続といった理由ごとに解説

まとめ

不動産を売却して得た利益には税金がかかり、税率は不動産の所有期間によって異なります。
売却した不動産の所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得と呼ばれ、長期譲渡所得と比べると税率が高めです。
節税効果を高めるためにも、取得費や譲渡費用は漏れずに計上し、使える控除や特例がないか確認しておきましょう。
甲府市の不動産売却なら株式会社ビルドトラストへ。
地域密着の安心感・相続相談・住み替え相談が強みで、お客様に寄り添ったご提案をさせていただきます。
ぜひ、お気軽にお問い合わせください。