相続した不動産は3年以内の売却がおすすめ！利用できる特例とは？

「親が亡くなり実家を継承したものの、使い道がない…」といったお悩みを持つ方は意外に多いです。
不動産は所有しているだけで、維持管理の手間や税金の負担が生じるので、活用しないのであれば手放すべきといえます。
とくに相続で取得した不動産は、3年以内の売却がおすすめです。
今回は相続した不動産を3年以内に売却すれば節税になることと、売るときの注意点について解説します。
山梨県甲府市で、土地や建物をこれから相続する、あるいは最近相続した方はぜひ参考になさってください。

3年以内の売却で利用できる相続空き家の特例とは？

まずは、3年以内の売却で利用できる、相続空き家の特例について解説します。

相続空き家の特例の概要

相続空き家の特例とは、相続した空き家を3年以内に売ったとき、利益になった部分から最大3,000万円が控除できる制度です。
建物が古く、解体して更地にして売却したときにも利用できます。
親が亡くなり実家を取得したが、住んだり活用したりしない場合に適した特例といえるでしょう。

譲渡所得と譲渡所得税とは？

不動産を売って得た利益のことを、譲渡所得と呼びます。
譲渡所得が発生した場合、その金額に応じた譲渡所得税がかかるため、税金分のお金を準備しておかなければなりません。
相続空き家の特例を活用すれば譲渡所得を圧縮でき、譲渡所得税の節税につながるということです。
ただし、相続空き家の特例を利用するためには、空き家と売却時それぞれの適用条件をクリアする必要があります。

空き家の適用条件

空き家の適用条件は、下記のとおりです。

• 土地も一緒に取得した
• 被相続人が亡くなるまで住んでいた
• 昭和56年5月31日より前に建てられた
• 売却するまで空き家の状態だった

相続空き家の特例は、山梨県甲府市を含む、日本全国で増え続けている空き家問題を解消するために誕生しました。
そのなかでも、耐震性や耐久性に低い家などは問題になりやすく、そのような空き家の売却をスムーズにおこなうことも目的の一つです。
そのため、建物の適用条件が、特例の狙いに沿った内容となっています。

売却時の適用条件

相続空き家の特例を利用するためには、下記の売却時の適用条件もクリアする必要があります。

• 相続後、3年以内に売る
• 買主が家族などの特別な関係ではない
• 耐震工事または更地にして売った
• 売却金額が1億円以下

相続後3年以内に売ることや、耐震工事または更地にして売ることなど、細かい条件が定められています。
複数の手続きや、申告が必要になることにも注意が必要です。
手続きに不安がある場合や、相続空き家の特例が適用になるか否かを知りたい方は、まずは不動産会社にご相談ください。

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相続後3年以内の売却で利用できる取得費加算の特例とは？

続いて、3年以内の売却で利用できる、取得費加算の特例について解説します。

取得費加算の特例とは？

取得費加算の特例とは、取得費に相続税の一部を加算できる制度です。
先述のとおり、不動産を売って譲渡所得が発生した場合、譲渡所得税という税金がかかります。
税金の負担を軽減するためには、譲渡所得を少なくすることがポイントです。
ただし、譲渡所得=買主から支払われた金額ではありません。
相続した土地や建物を購入した際にかかった取得費と、売却時にかかった譲渡費用を差し引いたあとの金額となります。
つまり、取得費と譲渡費用を多く計上すれば、その分譲渡所得の圧縮や節税につながるというわけです。
取得費と譲渡費用に該当するものとして、下記が挙げられます。

• 取得費：土地や建物購入費用、不動産会社に支払った仲介手数料、不動産取得税、印紙税、登記費用など
• 譲渡費用：不動産会社に支払った仲介手数料、印紙税、登記費用など

取得費加算の特例を利用すれば、取得費に相続税を加算でき、経費を多く計上することができます。

取得費加算の特例の適用条件

取得費加算の特例の3つの適用条件は、下記のとおりです。

• 相続または遺贈で土地や建物を取得した
• その不動産に対して相続税が発生している
• その不動産を、被相続人が亡くなった翌日から相続税の申告期限の翌日以降3年以内に売っている

取得費加算の特例を適用させるためには、継承した不動産に対して相続税が課税されていることや、売却の時期（3年10か月以内）に注意が必要です。
期限を過ぎて売っても、取得費加算の特例は適用されないことになります。

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相続した不動産を3年以内に売却するときの注意点

最後に、相続した不動産を、3年以内に売却するときの注意点について解説します。

注意点1：名義変更をしないと売ることができない

注意点としてまず挙げられるのが、名義変更をしないと売却できないことです。
土地や建物は、所有者でないと売却したり賃貸物件として貸し出したりすることができません。
そのため、売る前に被相続人から相続人に名義変更をおこなう必要があります。
名義変更の手続きができる場所は、不動産があるエリアを管轄する法務局です。
必要書類を揃えたうえで、窓口に申請なさってください。
ただし、書類を集めたり必要事項を記入したりといった作業に、時間がかかることがあります。
なるべく早く名義変更を済ませたい場合は、不動産会社や司法書士などの専門家居に依頼するのがおすすめです。
ちなみに不動産の名義変更の手続きを、相続登記と呼びます。
相続登記はこれまで任意となっており、手続きをしなくても罰則が生じるわけではありませんでした。
しかし、令和6年4月より相続登記は義務化されています。
相続の発生から3年以内に相続登記の手続きをおこなわないと、過料が科せられる可能性があることが注意点です。

注意点2：2つの特例は併用できない

2つの特例は併用できないことも、注意点の一つです。
先述のとおり、節税につながる特例として、相続空き家の特例と取得費加算の特例があります。
どちらも節税効果が高く、税金対策にぜひ取り入れたい制度です。
しかし、2つを利用することができないので、どちらがお得になるのかを計算する必要があります。

注意点3：共有名義の場合は売るのが難しい

共有名義の不動産は需要が少ないため、売却が難しくなるのが現状です。
相続人が複数いる場合、スムーズに手続きをおこないたいがゆえに、共有名義にするケースがあります。
しかし、共有名義にすると売却したり賃貸物件として貸し出したりする際に、共有者全員の同意が必要となります。
共有者と疎遠になっていれば、活用すること自体が難しくなるでしょう。
共有名義を解消するためには、単独所有にする手続きが必要です。

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まとめ

相続空き家の特例とは、相続した空き家を3年以内に売ったとき、利益になった部分から最大3,000万円が控除できる制度です。
取得費加算の特例の利用によって取得費（取得した土地や建物を購入した際にかかった費用）に相続税の一部を加算でき、譲渡所得税の節税につながります。
名義変更をおこなわないと売却できないことや、2つの特例は併用できないことなどが注意点です。
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