不動産売却時に売買契約書は必要？重要事項説明書との違いやポイントを解説

不動産を売却するときは、買主と売買契約書を交わしますが「なぜ必要なのか？」と疑問に思う方もいらっしゃるでしょう。
そこで今回は、不動産売却時に売買契約書が必要な理由や重要事項説明書との違い、売買契約書のチェックポイントについて解説します。
山梨県甲府市で不動産の売却を検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産の売買契約書はなぜ必要なのか？

土地や建物の売買では、一般的に大きな金額が動くため、取引内容を明確に記録し合意することが重要です。
売買契約書とは、不動産の取引において買主が決まった際に双方が署名する重要な文書です。
売買契約書には、支払条件や引き渡し時期、責任範囲など、取引の細部が定められています。
契約書の作成は、売主と買主が互いに納得のいく形で安全に取引を進めるために不可欠です。
契約内容が明文化されていることによって、後から生じるかもしれない誤解やトラブルを避けることができます。
不動産を売却する際も、契約書の内容をしっかりと理解し、不明点は事前に確認することが大切です。

売買契約書は交付が必要

不動産会社の仲介で不動産を取引する場合、不動産会社が売買契約書を買主と売主の双方に交付します。
宅地建物取引業法第37条では、不動産の売買がおこなわれる際に、宅地建物取引士が記名と押印をした売買契約書を作成し、契約成立時に双方に交付することを定めています。
売買契約書は、万が一トラブルが生じた場合にも重要です。
たとえば「契約内容と異なる仕様の建物が引き渡された」や「引き渡し前に火災が発生した」などの事態が起こった場合、契約書が具体的な取引の条件や約束事を明記しているため、安心です。
このように、売買契約書はトラブルを未然に防ぐだけでなく、発生したトラブルの解決にも役立つ重要な文書です。

売買契約書の作成者とは

売買契約書は前述のとおり、仲介をおこなう不動産会社が作成します。
書式に決まりはなく、不動産会社が一般的に使用している標準的なフォーマットで作成されることが多いです。
また、さまざまな団体がインターネット上で標準的な書式を公開しているため、事前にどのような内容が含まれるのか確認しておくと役立ちます。
もし売主と買主が異なる不動産会社を利用している場合は、両社の間で取り決めをおこない、どちらの不動産会社が契約書を作成するか決定します。
契約書が作成された後は、相手方の不動産会社にもチェックしてもらい、不備がないことを確認してから売買契約の手続きが完了する流れです。

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不動産の売買契約書と重要事項説明書の違いとは？

「重要事項説明書」とは、不動産取引において契約者に重要な影響を与える事項を記載した書類です。
売買契約書とは異なり、取引の際に必要な重要な情報が詳しく記載されています。
不動産売却時には、買主に対して重要事項説明書の提供が必要です。
宅地建物取引業法第35条に基づき、不動産取引に関与する宅地建物取引士は、取引当事者に対してこの書類を用いて契約上の重要事項を説明し、理解を求めることが義務付けられています。
まずは買主が重要事項説明書の内容に同意し、その後で売買契約を締結する流れです。
売買契約書と重要事項説明書は通常、契約日に同時に説明がおこなわれます。

記載内容の違いとは？

売買契約書の記載内容は、主に以下のとおりです。

• 当事者の氏名と住所
• 物件を特定する情報
• 物件の引き渡し時期
• 所有権移転登記の申請時期
• 支払い額や支払い方法、その時期

そのほか、売買契約の特約事項（取引の特別な条件など）も記載されます。
一方で、重要事項説明書には以下の情報が記載されます。

• 物件に関する権利関係の明示：登記簿の情報（所有権や抵当権などの状況）
• 物件に関する権利制限内容の明示：都市計画法や建築基準法に基づく制限など
• 物件の属性の明示：電気、ガス、水道などの整備状況等
• 取引条件（契約上の権利義務関係）の明示：契約解除時の条件や違約金など
• 取引に当たって宅地建物取引業者が講じる措置：手付金の保全措置など

重要事項説明書は、売買契約書よりもより細かい条件や制限、責任についての情報を提供します。
重要事項説明書は取引の透明性と安全性を高め、両者の理解を深める重要な役割を果たすのです。

追記できる特約事項とは？

特約事項とは、不動産取引においてトラブルを防ぐために売買契約書や重要事項説明書に追記できる特別な規定のことです。
たとえば、築年数が古い建物を売却する際に、売主は契約不適合責任を負わない旨の約束を買主とすることがあります。
契約不適合責任とは、売却された物件が契約内容と異なる場合に売主が負う責任のことです。
契約不適合責任を免責とする特約事項を明記すると、物件を引き渡した後に老朽化が原因で問題が起きた際に、売主が修繕費用等を負担する必要がなくなります。
また、土地の形状が登記されている図面と異なる場合でも、それを認識のうえで購入することに同意した場合、その点についても引き渡し後の異議を申し立てない旨の規定を特約事項として記載できます。

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不動産の売買契約書でチェックすべきポイントとは？

不動産の売買契約書にサインする前にチェックすべき重要なポイントは、以下のとおりです。

①手付金について

手付金は不動産取引において重要な役割を果たします。
買主は売買契約締結時に、売買代金の一部を手付金として売主に支払うのが一般的です。
手付金には、売買契約の担保としての機能があり「解約手付」として機能します。
「解約手付」とは、買主が手付金を放棄すれば売買契約を解除することができる仕組みです。
一方で、売主が契約を解除したい場合は、受け取った手付金の2倍を買主に返金すると契約解除できます。
不動産の売買契約を結ぶ際には、手付金の金額や支払いの期日が契約書に明確に記載されているかを確認することが重要です。

②所有権の移転と引き渡しのタイミング

不動産の売買契約書で確認すべき重要なポイントとして「所有権の移転と引き渡しのタイミング」があります。
売買が成立した際、買主が代金を支払うと同時に、売主は所有権移転のための登記に必要な書類を買主に渡すことが一般的です。
物件の鍵の引き渡しもこのタイミングでおこないます。

③ローン特約

買主が住宅ローンを利用して購入を予定している場合、売買契約書にはローン特約が設定されることが一般的です。
ローン特約は、もし買主のローンの申請が金融機関から否決された場合に、買主が無条件で契約を解除できるようにするためのものです。
買主のローンが承認されなかった場合、売主は再び販売活動をおこない、新たな買主を見つける必要が生じます。
そのため、不動産の売買契約を締結する際は、買主の経済的な状況や信用力などを事前によく確認することも大切です。

④付帯設備の有無

売買契約において、エアコン、照明器具などの付帯設備が物件と一緒に引き渡されるかどうかは重要な要素です。
これらの設備が取引に含まれる場合は、売買契約書にその旨を明確に記載する必要があります。
不動産の売買契約の際は、付帯設備に関して、引き渡される予定だったものが売買の時に撤去されているなどのトラブルが発生することがあります。
そのため、どの設備が取引に含まれるのかを買主としっかりと話し合い、合意のうえで売買契約書に記載することが重要です。

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まとめ

不動産の売買契約書は、契約後のトラブルを防ぐためにも必要な書面です。
重要事項説明書は、売買契約書よりもより細かい条件や制限、責任についての情報が記載される点に違いがあります。
売買契約書のチェックポイントは、手付金や所有権の移転と物件の引き渡しのタイミング、ローン特約、付帯設備の有無についてが挙げられます。
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