投資用マンションの売却に適した3つのタイミング!事前準備や注意点も解説

2024-10-29

投資用マンションの売却に適した3つのタイミング!事前準備や注意点も解説

この記事のハイライト
●投資用マンションの売却でおすすめのタイミングは大規模修繕工事の前・路線価の上昇時・家賃が相場より高いとき
●売却前に管理会社への連絡・相場の調査・必要書類の準備をおこなうと良い
●注意点は「プロの意見を聞く」「居住用マンションとの違い」「ローン残高の確認」の3つ

投資用マンションを売却する際に「損をしてしまうのではないか」と懸念を感じる方もいらっしゃるでしょう。
本記事では、投資用マンションを売却するタイミングはいつなのか、必要な準備、注意点について解説いたします。
山梨県甲府市で収益物件の売却を検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

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投資用マンションの売却に適したタイミングはいつ?

投資用マンションの売却に適したタイミングはいつ?

多くの方は物件の売却タイミングとして景気の良い時期を想定しますが、収益物件の場合はそれ以外にも検討すべきタイミングがあります。
売却に最適なタイミングを見極めることが、高値での取引につながります。
投資用マンションの売却に適したタイミングは、以下の3つです。

①大規模修繕工事の前

投資用マンションを売却する際、大規模修繕工事の前におこなうのがおすすめです。
大規模修繕工事とは、マンションの経年劣化に対応し、資産価値を維持し不具合の発生を防ぐために定期的に実施される工事を指します。
大規模修繕工事は、通常、築10年から20年の期間におこなわれ、マンション所有者は修繕積立金を毎月支払っています。
しかし、実際に工事が始まると、予想以上の劣化が発見されたり、工事費用が予定より高くなることがあり、修繕積立金だけではカバーできず、所有者が追加で費用を負担することも少なくありません。
とくに、投資用マンションでは修繕積立金が段階的に増加するケースが多く、費用の増加リスクを考慮する必要があります。
したがって、大規模修繕がおこなわれる前に投資用マンションを売却すると、これらの追加費用のリスクから逃れ、より有利な条件での取引が期待できます。

②路線価が上昇しているとき

路線価が上昇している際には、投資用マンションをより高額で売却するチャンスです。
路線価とは、道路に面した標準的な宅地の1㎡当たりの評価額を指し、この価額に土地の面積を乗じることで、土地の概算価格を算出できます。
路線価の上昇は、不動産価値の向上を示しており、このタイミングで売却をおこなえば、より利益を得る可能性が高まります。
投資用不動産の所有者としては、日常的に路線価の動向をチェックし、価値が上昇した時点で積極的に売却を検討することが賢明です。
路線価の最新情報は、国税庁のホームページに掲載されている「路線価図・評価倍率表」を通じて確認可能です。

③家賃が相場よりも高いとき

入居者が居住している状態で区分マンションを売却する際は、通常、購入希望者が物件を内覧できないため、一定のリスクがともないます。
これにより価格交渉で値下げを余儀なくされるケースが一般的です。
しかし、もし該当物件の家賃が近隣の相場よりも高い場合、入居者がいても高価格での売却が可能となることがあります。
購入直後から高額の家賃収入が期待できるため、投資家にとって魅力的な選択肢となるからです。

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投資用マンションを売却するタイミングで必要な準備とは?

投資用マンションを売却するタイミングで必要な準備とは?

投資用マンションの売却は、その流動性の低さから即座に実行可能な取引とは異なります。
売却手続きには、必要な書類の収集や複数の手続きがともなうため、準備には時間が必要です。
適切な売却タイミングを見逃さないためにも、日程の調整と事前の準備を徹底しておこなうことが重要です。
投資用マンションを売却するための事前準備は、主に以下の3つになります。

①管理会社への連絡

まず、マンションの管理会社に連絡を取り、組合員の資格喪失届を提出しましょう。
この際、管理費や修繕積立金の清算もおこないます。
買主が決まった後で管理会社に連絡することも可能ですが、売却意志は早めに伝えることが望ましいです。
事前に連絡をおこなうと、書類の提出方法や精算額を事前に把握し、手続きをスムーズに進めることができます。

②価格相場の調査

不動産市場や価格相場の調査は、物件の売却準備の初期段階で重要なステップです。
不動産会社に査定を依頼する前に、自らも市場の動向を理解し、おおよその相場感を把握しておくことが望ましいです。
これにより、不動産会社が提示する査定価格の適切性を効果的に評価できます。
不動産会社のサイトや公的な価格情報を利用すると、相場の概要を掴むことが可能です。
具体的には、類似物件の情報を少なくとも3件以上収集し、それらのデータから平均価格を算出することをおすすめします。

③必要書類の準備

不動産売却に際しては、必要となる書類の準備が重要です。
投資用マンションの売却においては、以下の書類が主に必要とされます。

  • 登記簿謄本
  • 権利証または登記識別情報
  • マンションの管理規約および維持費に関する書類
  • 固定資産税納税通知書
  • 本人確認書類

さらに、実印、印鑑証明書などの個人認証に関わる書類も必要です。
売却手続きを迅速かつスムーズに進めるためには、早めにこれらの書類を確認し、準備を整えることをおすすめします。

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投資用マンションを売却するタイミングでの注意点とは?

投資用マンションを売却するタイミングでの注意点とは?

投資用マンションを最適なタイミングで売却するためには、以下の3つの注意点を考慮する必要があります。

注意点①プロの意見を参考にする

投資用マンションを売却する際は、不動産会社や税理士などの専門家に相談することが欠かせません。
不動産会社は市場動向や類似物件の取引事例を基に、最適な売却価格の提案をおこないます。
一方、税理士は売却益に関わる税金の節税対策を提供し、財務的なメリットを最大化する支援をおこないます。
とくに、収益物件の取引実績が豊富な不動産会社と連携することが、売却成功の鍵です。
投資用マンションを市場に出す際には、利回りや賃貸市場の需要など、投資家が重視する要素を前面に出して広告することが重要です。
これにより、物件の魅力を投資家目線で明確に伝え、適切な買主を引き付けることが可能となります。

注意点②居住用マンションとの違いを理解する

投資用マンションと居住用マンションは、重要視されるポイントが異なります。
投資用マンションでは、利回りや入居率のような経済的指標が重要です。
一方で居住用マンションでは住環境や設備の質が一般的に重視されます。
そのため、投資用マンションを売却する際には、その用途に応じてターゲット市場を明確に設定し、広告戦略を調整する必要があります。
また、物件が収益物件として売却される場合と居住用物件として売却される場合では、資産価値が変動する可能性があることを認識しておくことが重要です。
売却戦略を選択する際には、これらの違いを十分に考慮し、最適なアプローチを採用しましょう。

注意点③ローンの残高を考慮する

投資用マンションの売却を検討する際には、購入時に組んだローンの残高も重要な要素です。
売却価格がローン残高を上回らない場合、売却益が得られず、さらには自己資金を投じてローンを完済する必要が生じることがあります。
したがって、売却価格がローン残高を超えるタイミングを見極めることが、最適な売却時期となります。
この点を考慮して、物件の価値評価と市場動向を確認し、適切な売却タイミングを判断することが賢明です。
これにより、売却による損失を避け、可能な限り利益を確保することが可能になります。

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まとめ

投資用マンションは、大規模修繕工事の前、路線価が上昇したタイミング、家賃が相場よりも高いときに売却するのがおすすめです。
売却準備は、管理会社への連絡、相場の調査、必要書類の準備が挙げられます。
売却時の注意点は、プロの意見を聞くこと、居住用マンションとの違いを理解すること、ローン残高の確認をすることの3つです。
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