土地を売却する際に測量が必要なケースについて！費用についても解説

土地を売却する際には、面積や隣地との境界を把握しておく必要があります。
境界が曖昧な場合は、測量によって境界を確定し、買主に明示しなければなりません。
そこで今回は、土地を売却する際におこなう測量とはなにか、必要なケースとかかる費用について解説します。
山梨県甲府市で土地の売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

土地を売却する際におこなう測量とは

まずは、そもそも測量とはどういうものなのか、といった基礎知識から解説します。

土地の測量とは

測量とは、土地の面積や高低差、形状、隣地との境界などを測って確定することです。
土地の所有者や用途が変わると、登記したときの境界がずれてしまうことがあります。
隣地の所有者とのあいだで、境界に対する認識が異なっていることもよくあります。
測量は、義務ではありませんが、曖昧な状態では面積がわからないため、適正な査定価格を算出することができません。
また、境界が曖昧なまま売却すると、将来、買主が隣地の所有者と境界をめぐってトラブルになる可能性もあります。
したがって、土地を売却する際には、面積と境界の確定を目的に測量をおこない、測量図を作成して買主に提示する必要があるのです。

測量図の種類

土地の測量図には、以下の3種類があります。

• 現況測量図
• 地積測量図
• 確定測量図

それぞれどのような図面なのか、順番に解説します。
現況測量図
現況測量図とは、見た目の広さや境界など、現在の状況を測量して作成した図面です。
境界標やブロック塀、フェンスなどで囲われた範囲を測量したり、所有者が指示した位置で測量することもあります。
現況測量は、大まかに土地の面積や形状などを把握するための簡易的な測量であるため、公的な効力を持つ図面ではありません。
地積測量図
地積測量図とは、登記申請をおこなう際に、土地の所有者が法務局に提出する図面で、法務局で保管されています。
現況測量図や、作成された時期が古いものは、買主から新たに確定測量をおこなうことを求められる可能性があります。
また、すべての土地の地積測量図が保管されているわけではありません。
なぜなら、昔は登記申請の際に測量図を提出することが義務付けられていなかったためです。
したがって、地積測量図がない場合は、確定測量をおこなう必要があります。
確定測量図
確定測量図とは、隣地の所有者や、国や自治体の担当者の立会いのもと、境界確認をおこなったうえで測量し、作成した図面です。
確定測量図を作成するにあたり、立ち会った関係者が「境界確認書」に署名・捺印をするため、境界を証明する公的な書類として有効です。
このように、一口に「測量図」といっても、作成する過程や状況が異なります。
土地を売却する際には、隣地の所有者や行政が立ち会って合意したうえで作成する「確定測量図」があれば、安心して取引を進められます。
なお、土地の測量をするのは、測量士もしくは土地調査家屋士です。
土地の売却で測量をおこなう場合は、登記申請まで依頼できる「土地調査家屋士」に依頼しましょう。

▼この記事も読まれています
マンション売却にかかる期間とは？影響するポイントや売却時のコツを解説

土地を売却するときに測量が必要なケース

土地を売却するにあたって、測量図を買主に提出する必要があることを前章で解説しましたが、測量図がないと土地を売却できないというわけではありません。
では、どのようなケースで測量が必要なのかについて解説します。
土地を売却する際、以下のようなケースでは、測量をおこなったほうが良いでしょう。

• 境界杭がない
• 立地条件が良い一等地
• 旗竿地や特殊な形状の土地

どのようなケースなのか、順番に解説します。

境界杭がない

通常、土地は、境界杭で隣地との境界を示すのが一般的です。
境界杭には、コンクリート杭や金属標、プラスチック杭、木杭など、さまざまな種類があります。
境界杭がない場合、もともと測量をおこなっていないケースもあれば、境界杭はあったけれど年月の経過とともに地面に埋もれていたり、抜けてしまっていたりする場合もあります。
境界杭が見当たらない場合は、隣地の所有者など関係者に依頼し、確定測量をおこないましょう。

立地条件が良い一等地

都市部で立地条件が良い一等地の場合、境界をめぐってトラブルになることも少なくありません。
なぜなら、土地の単価が高いため、わずかな面積の差が価格に大きく影響するためです。
確定測量をおこなったことで、当初想定していたより高い価格になったというケースも珍しくありません。
最近の確定測量図があれば良いですが、古い場合は再度確定測量をおこなうことをおすすめします。

旗竿地や変形地

旗竿地とは、狭い通路のような路地の奥に広い土地がある、旗のような形状の土地です。
また、変形地とは、正方形や長方形ではなく、三角形や台形など変わった形状の土地を指します。
旗竿地や変形地の場合、間取りや建築方法が制限されることが多いため、買主は面精や形状などをしっかり把握しておかなければなりません。
曖昧なまま売り出しても敬遠されてしまうため、このような土地は確定測量をおこなう必要があります。

▼この記事も読まれています
不動産売却における税金対策は？税金の種類・計算方法・控除を解説！

土地を売却するときの測量にかかる費用

土地を売却する際、境界が曖昧な場合は、測量をおこなう必要があることを前章で解説しました。
しかし、測量をおこなうためには費用がかかります。
測量は売却前におこなうため、売却代金が手元に入る前に測量費が発生します。
そこで最後に、測量にかかる費用の目安について解説します。

測量費の目安

測量には、「現況測量」と「確定測量」の2種類の方法があり、測量費にも差が生じます。
現況測量にかかる費用の目安
土地の形状や広さにもよりますが、100坪以下の土地であれば、約35万円～45万円が現況測量費の相場です。
先述のとおり、大まかに測量する場合は良いですが、土地売却時におこなう測量としてはおすすめしません。
確定測量にかかる費用の目安
確定測量には、隣地の所有者や、国や自治体の担当者などの立会いが必要です。
そして、誰が立ち会うのかによって費用も異なります。
金額の目安としては、個人が所有する土地に接している場合は、約30万円～50万円が相場です。
国や自治体が所有する土地と隣接している場合は、約60万円～80万円の費用がかかるでしょう。
また、測量をおこなうためには、それなりの費用がかかります。
とくに、国や自治体が所有する土地に接している場合は、土地の査定にも時間がかかる傾向にあるため、売却の期限が決まっている方や、売却を急ぐ場合は、早めに測量を依頼しましょう。

測量費が高額になりやすいケース

測量費は、測量の方法や、隣地の所有者が誰なのかなどによって差が生じることを先述しましたが、とくに以下のような土地は、測量費が高額になる可能性があります。

• 広大な土地や形状が測量しづらい変形地
• 隣地が多い
• 手入れされておらず荒れている土地

上記のほか、土地に関する書類がなかったり、調査に手間がかかったりする場合も、費用は割高になる可能性があります。
少しでも費用を抑えるために、土地の関係書類を揃えることや、手入れしておくことが大切です。

▼この記事も読まれています
不動産売却での注意点とは？住み替え・離婚・相続といった理由ごとに解説

まとめ

土地を売却する際、隣地との境界が曖昧な場合は、測量をおこなって測量図を作成する必要があります。
測量には2種類の方法があり、土地の売却では、隣地の所有者や行政の立会いのうえ、確定測量をおこなうのが一般的です。
測量は費用と測量図作成の時間がかかるため、事前に確認したうえで土地家屋調査士に測量図の作成を依頼しましょう。
甲府市の不動産売却なら株式会社ビルドトラストへ。
地域密着の安心感・相続相談・住み替え相談が強みで、お客様に寄り添ったご提案をさせていただきます。
ぜひ、お気軽にお問い合わせください。