収益物件を高く売却する方法とは？売却に適したタイミングついても解説！

利回りが良くない収益物件の売却を検討している方はいませんか？
あるいは、相続した収益物件を手放したいというケースもあるでしょう。
収益物件の売却は、高く売れるタイミングやポイントを見極めて、損失を出さないことが大切です。
そこで今回は、収益物件の売却を納得のいくものにするために、適切な売却の方法やタイミング、売却する手順、高く売却するポイントについて解説します。
山梨県甲府市で収益物件の売却をお考えの方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

収益物件を高く売却するためのタイミングを知る方法とは

収益物件の売却において、「タイミング」は重要な要素の1つです。
適切な売却のタイミングを見あやまると、売却益がマイナスになってしまう可能性があります。
そうなると、これまで家賃収入などで得た利益にも影響が出てしまうため、高く売却できるタイミングを見極められるようにしておきましょう。
ここでは、収益物件における売却に適したタイミングについて解説します。

売却のタイミング1：大規模修繕のおこなわれる前

収益物件として所有している不動産が区分マンションの場合、管理組合に対し修繕積立金を毎月支払っているケースが一般的です。
管理組合はその修繕積立金を使って、定期的な「外壁塗装」「エレベーターの修理」などをおこないます。
なお、収益物件のマンションの修繕積立金においては、毎年金額が上がっていく「階段積立方式」のケースがほとんどです。
また、物価高騰による修繕費用の上昇や、想定外の劣化進行などがあると、修繕積立金とは別に一時金を請求される可能性もあります。
大規模修繕のための一時金やランニングコストが高額になるタイミングがあれば、収益とのバランスを確認しつつ売却を検討してみましょう。

売却のタイミング2：満室状態のタイミング

収益物件が高く売れる要素はいろいろとありますが、その1つが「満室の状態」です。
入居率が高い、もしくは空室ができても入居者が決まりやすい不動産は、収益物件を探しているオーナーから高い需要があります。
区分マンションを所有している場合も、入居者がいるタイミングで売却すると買主が見つかりやすいといえるでしょう。
入居者が変わらずオーナーだけが変わる「オーナーチェンジ物件」は、購入してすぐに家賃収入を得られるため、投資家からの人気が高い収益物件です。

売却のタイミング3：築年数が20年を超えるまで

築年数の長さも、売却をのタイミングを見極める要素の1つです。
マンションの場合は築年数が5年を過ぎると売却価格が下がりはじめ、20年を過ぎたあたりからは横ばいになるとされています。
また、設備や間取りを見ても、築20年以上になると古さが目立つようになるため需要が下がると考えておきましょう。

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収益物件を売却する方法は2種類！それぞれの手順やメリットについて

収益物件を売却する方法には、「仲介」と「買取」の2種類があります。
売却方法によってメリットやデメリットが異なるため、ご自身に適した方法を選ぶことが大切です。
ここでは、それぞれの方法の手順や特徴について解説します。

売却方法1：「仲介」の手順と特徴

仲介とは、不動産会社に仲介業務を依頼し、売却活動をおこなって買主を探す方法です。
下記のような手順で売却を進めます。

• 査定を依頼する
• 不動産会社と媒介契約を締結する
• 売却活動をおこなう
• 買主と売買契約を締結する
• 決済と引き渡しをおこなう

仲介のメリットとしては、市場の相場価格に近い金額で売却できる点です。
また、売主の希望する売却条件をベースに、売却活動を進めることができます。
ただし、すぐに買主が見つかるとは限らないため、買取と比較すると売却までに時間がかかる点に注意しましょう。
査定を依頼してから決済・引き渡しの手順までにかかる期間は、3か月～半年ほどが一般的です。
なお、売買契約が成立すると、仲介を担当した不動産会社への成功報酬として仲介手数料が発生します。
これらの特徴から、仲介は「なるべく急いで売却したい」という方よりも「なるべく高い価格で売却したい」という方に適した売却方法だといえるでしょう。

売却方法2：「買取」の手順と特徴

買取とは、不動産会社が買主となって、売主から直接不動産を買い取る方法です。
買取の場合、下記の手順で売却を進めます。

• 査定を依頼する
• 不動産会社と買取条件を交渉する
• 売買契約を締結する
• 決済と引き渡しをおこなう

仲介との大きな違いは、売却活動をして個人の買主を探す必要がなく、スピーディーに売却が進む点です。
不動産会社と買取条件についての交渉が終われば、すぐに決済へ進むことができます。
買取の場合は仲介業務が発生しないため、仲介手数料も不要です。
また、チラシのポスティングといった売却活動をおこなわないため、近隣住民に売却のことを知られる心配がありません。
金銭的な理由や離婚などで売却を決めたケースなど、「なるべく誰にも知られずに売却を済ませたい」という方にもおすすめの売却方法です。
ただし、買取の場合は、市場の相場価格よりも2～3割ほど売却価格が安くなるという特徴があります。
そのため、「高く売却したい」という方よりも、「とにかく早く売却したい」「周囲に知られずに売却したい」という方に適した売却方法だといえます。

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収益物件を少しでも高く売却するための3つの方法とは

収益物件の売却を検討している方にとって、やはり最大の関心事は「高く売る方法」ではないでしょうか。
ここでは、収益物件を高く売却する方法について解説します。

高く売却する方法1：適切なタイミングを見極める

収益物件の売却において、タイミングの見極めはとても重要です。
別項でも解説しましたが、売却の際には、下記のタイミングを意識しましょう。

• 大規模修繕がおこなわれる前のタイミング
• 満室状態もしくは入居率が高いタイミング
• 築年数が20年を過ぎるまでのタイミング

大規模修繕の前に売却すると、修繕費用を抑えることで不動産売却による利益率のアップを目指せます。

高く売却する方法2：適切な売却価格に設定する

収益物件の売却では、売り出し価格を設定する際に、適正価格を知っておくことが大切です。
相場を無視して高すぎる価格に設定すると、買主を見つけることは難しいでしょう。
なお、適正価格を知るには、利回りを基準とする方法が一般的です。
収益物件を売却する相手は投資家であるケースが多いため、利回りが良いほど高く売れる可能性が高くなります。
利回りを基準とした売却価格の設定については、不動産会社に問い合わせてみましょう。

高く売却する方法3：スピーディーな売却を目指す

収益物件を売却する際は、なるべく早く売却することを意識しましょう。
長期間にわたって売却活動を続けていると「売れ残っている」「人気がない」などのイメージを持たれてしまう恐れがあります。
なかなか買主が見つからなければ、売り出し価格を下げることも検討しなくてはなりません。

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まとめ

収益物件を売却する際には、不動産の入居率や築年数、大規模修繕にかかる費用などを意識してタイミングを検討しましょう。
売却の目的に合わせて、「仲介」と「買取」のどちらで売却するのかを選択します。
また、適切な売り出し価格を理解しておくことも売却を成功させるポイントの1つです。
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