不動産売却での注意点とは？住み替え・離婚・相続といった理由ごとに解説

不動産を売却するときは、どのような点に注意すれば良いのか事前に知りたいところでしょう。
そこで今回は、不動産売却の注意点を住み替えや離婚、相続の3つの売却理由別に解説します。
山梨県甲府市で不動産売却を検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

「住み替え」が理由で不動産売却するときの注意点！

「住み替え」を理由に不動産を売却する際は、売るタイミングと買うタイミングがとても大切です。
どちらを先にするかで、得られるメリットやデメリットが変わってきます。
住み替えのパターンは、以下の3つです。

• 売り先行：旧居を売却から新居を購入する方法
• 買い先行：新居を購入してから旧居を売却する方法
• 同時進行：旧居の売却と新居の購入を同時に進める方法

この3つのパターンごとの注意点を解説します。

売り先行の注意点

売り先行の場合、新居が見つかるまでの間、仮住まいが必要になります。
仮住まい期間中の家賃や引っ越し費用、仮住まいの契約に伴う初期費用などがかかるのが注意点です。
資金計画を立てる際は、現在の住宅ローンが残っている場合、売却資金で完済する必要がある点も考慮しなければなりません。
また、住みながら売却する場合は、内覧スケジュールの調整や内覧の準備に気を配る必要があります。

買い先行の注意点

新居を先に購入する買い先行は、資金に余裕がないと大変です。
住宅ローンが残っている場合、旧居が売れるまでの間は旧居と新居の2つの住宅ローンを支払うことになるからです。
また、旧居が予想よりも安い価格で売却することになった場合、資金計画とずれが生じて苦労する恐れもあります。
そのため、買い先行を選択するには、十分な資金の準備が必要です。
売却中の旧居は空き家となり、その管理が必要な点にも注意が必要です。
不適切な管理は、建物の劣化や近隣トラブルを引き起こし、売却価格に影響を及ぼすことがあります。

同時進行の注意点

住み替えのために不動産を売却する際に、一番スムーズな方法は、旧居の売却と新居の購入を同時に進める「売り買い同時進行」です。
同時進行では、新居と旧居の引き渡し日を同じ日にします。
今の住宅ローンを完済する日と新居の住宅ローンを借りる日が同じになるため、一時的な住まいを探す必要も、二重のローンを負う期間もありません。
ただし、旧居の売却タイミングと新居の購入タイミングを完全に合わせるのは難しい点に注意が必要です。
実際には「売り買い同時進行」を目指して進めていくなかで、結果的に「売り先行」または「買い先行」になることが多いです。

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「離婚」が理由で不動産売却をするときの注意点！

離婚に際して不動産を売却する際は、財産分与の理解と話し合いが大切です。
結婚後、夫婦共同で築き上げた財産を原則として均等に分けるのが財産分与です。

財産分与の注意点

婚姻期間中に購入した不動産は共有財産と見なされます。
名義が一方のみにある場合でも、通常は両方に権利があります。
売却してその利益を分け合うか、一方がもう一方の持ち分を買い取る形が一般的です。
不動産は、売却して売却代金を夫婦で分けるほうがトラブルは起きにくいです。
一方が不動産を買い取るとなると、住宅ローンの返済や買取額などをめぐってトラブルになるケースがあります。
なお、婚姻前に持っていた財産や、婚姻前の預貯金を使って購入した不動産は、原則として個人の財産と見なされます。
しかし、婚姻期間中のローン返済分は共有財産に含まれる可能性があるため、ご注意ください。
離婚の際は、慰謝料も気になるかと思いますが、財産分与は慰謝料とは異なるものです。
慰謝料は一方がもう一方に支払う精神的な損害の補償で、財産分与は物理的な財産の分割になります。
慰謝料は、夫婦間での話し合いにより調整することが可能です。
たとえば、財産分与で得た額を慰謝料として扱うなど、両者の間で合意が形成されることがあります。

不動産売却時の注意点

共有名義の不動産を売却する場合、名義人全員の同意が必須です。
そのため、夫婦共有名義で一方が売却に反対する場合、売却は進められません。
不動産売却によって得た利益は、離婚前に分配すると贈与税の対象となるリスクがある点にも注意が必要です。
したがって、離婚が成立した後に資金を分配するのがおすすめです。
売却価格が住宅ローンの残債を下回る場合、不動産は「負の財産」と見なされ、財産分与の対象外になることがあります。
不動産売却に際しては、ローンの残債額と売却価格の相場を確認する必要があります。
離婚時の不動産売却は複雑で感情的な問題も絡むことが多いため、法的なアドバイスや不動産の専門家のサポートを受けることが望ましいです。
とくに財産分与の際の詳細な計算や税金に関する課題は専門的な知識が必要となるため、弁護士や不動産会社に相談しましょう。

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「相続」が理由で不動産売却をするときの注意点！

相続による不動産売却は、法的、財務的、感情的な要素が複雑に絡み合うため、適切な専門家のアドバイスを受けることが大切です。
税理士や不動産会社に相談して、適切な売却計画を立てると、最良の結果を得られます。
相続に伴う不動産売却の注意点は、以下のとおりです。

注意点①名義変更と相続登記

相続により不動産を受け継いだ場合、所有権の名義変更、すなわち相続登記が法的に必要です。
2024年4月からは相続登記が義務化され、未登記の物件に対してはペナルティが科される可能性があります。
相続登記は故人から相続人への不動産の名義変更となり、法務局での登記手続きは、司法書士に依頼するのが一般的です。
司法書士に依頼すれば、登記に必要な書類を準備し、登録免許税の支払いを含めた手続きを代行します。
故人の名義のままでは不動産売却できないため、ご注意ください。

注意点②相続税の納税期限

相続税は、相続発生から10か月以内に申告と納税が必要です。
そのため、不動産の売却代金で相続税を支払う場合、売却のタイミングを納税期限に合わせて計画する必要があります。
相続人間で遺産分割について合意に至らない場合、遺産分割協議が長引く点に注意が必要です。
遺産分割協議が長引くと不動産の売却も遅れてしまいます。
その結果、売却を焦って市場価格以下での売却や買主の値下げ交渉に応じてしまうリスクがあります。
不動産の売却には、全相続人の同意が必要な点にもご注意ください。
遺産分割の合意が形成された場合、相続人の代表者が名義変更をおこない、売却を進めることができます。
売却から得られる資金は、相続税の支払い後、遺産分割協議に基づいて分配されます。
不動産売却する際は、不動産の市場価値を正確に評価することが重要です。
価値を最大化するための改修やリフォームを検討する価値がある場合もあります。
不動産市場の状況、不動産の状態、そして相続税の納税期限を総合的に考慮して、売却の戦略を立てましょう。
時には迅速な売却が望ましいこともありますが、市場動向に応じて適切なタイミングを選ぶことが重要です。

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まとめ

住み替えを理由に不動産売却する際は、住宅ローンの二重支払いや仮住まい先の家賃などが注意点です。
離婚を理由に不動産売却する際は、不動産を売却して売却代金を夫婦で分けるほうがトラブルが少ないです。
相続が理由で不動産売却する際は、相続税の納税期限と名義変更にご注意ください。
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