ローン残債のある不動産を売却する方法とは？抵当権抹消方法と注意点も解説

転勤や離婚、ローンの返済が苦しいなど、さまざまな理由で不動産売却をお考えの方もいらっしゃるでしょう。
しかし、ローン残債がある場合は、通常での売却が難しいケースもあるため注意しなければなりません。
そこで、抵当権とはなにか、ローン残債があっても売却する方法と注意点を解説します。
山梨県甲府市で不動産売却をご検討中かつ、ローン残債がある方はぜひ参考になさってください。

ローン残債があっても不動産売却は可能？抵当権を抹消する方法とは

住宅ローン残債があるということは、金融機関によって抵当権が不動産に設定されている状態を指します。
抵当権とは、住宅ローンの返済が滞ったときに不動産を担保にとる権利のことです。
つまり、住宅ローンの支払いができなくなった際に、金融機関は抵当権を設定している不動産を売却し返済にあてる権利を有していることになります。
抵当権が設定されている不動産は、所有者であろうと勝手に不動産売却することはできません。

抵当権を抹消する方法とは？

抵当権が設定されている不動産は、ローンが残っていると判断されます。
つまり、抵当権を抹消するには、住宅ローンを完済しなければなりません。
ただし、住宅ローンを完済したからといって自動で抵当権が抹消されるわけではありません。
抹消するには、法務局に出向き「抵当権抹消登記」をおこなう必要があります。
なぜなら、抵当権は登記簿上にも記録されているからです。
登記簿上の抵当権を抹消すれば不動産売却が可能になります。

抵当権の抹消手続きと費用

前述しているように、抵当権抹消手続きをおこなうには、ローンを完済する必要があります。
一括繰り上げ返済になるため、金融機関によっては手数料が発生することもあるため注意しましょう。
住宅ローンを完済したら、次は抹消手続きのために必要書類の準備をしなければなりません。
主な必要書類は以下のとおりです。

• 住民票
• 抵当権抹消登記申請書
• 登記原因証明情報
• 登記識別情報または登記済証
• 代理権限証明情報

これらの書類が準備できたら、法務局へ登記抹消登記の申請をします。
申請から完了まではおよそ1～2週間程度です。
完了後は、登記抹消がされているか念のため確認しておきましょう。
手続きにかかる費用は、1つの不動産につき1,000円かかります。
土地と建物の両方がある場合は、それぞれに1,000円かかるため注意しましょう。
また、司法書士へ依頼する場合は、司法書士への報酬も必要になります。
抵当権抹消登記は自分でおこなうこともできますが、司法書士へ依頼したほうが手続きがスムーズに進むでしょう。
なお、手続き自体には期限はありません。
ただし、金融機関から送付されてくる書類には有効期限が設けられているため、期限内に必ず申請する必要があります。

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ローン残債があっても不動産売却する方法

住宅ローン残債がある状態で不動産売却する場合は、ローン残債が売却代金で完済できるかによって売却方法を選ぶ必要があります。
そのため、まずはローン残債を確認する必要があります。
ローン残債は、金融機関から契約時にもらっている返済予定表や、毎年送付されてくる残高証明書で確認することが可能です。
次に、不動産がいくらで売却できるか不動産会社に査定依頼をおこないます。
そして、ローン残債と査定額を比較してローン残債を完済できるか判断します。

売却価格がローン残債を上回る「アンダーローン」の場合の売却方法

ローン残債よりも売却価格のほうが上回っていれば、売却代金でローンを完済できます。
そのため、通常の不動産売却と同じ流れで進めることになります。
また、アンダーローンの場合は「リースバック」を利用することも可能です。
リースバックとは、自宅を売却したあとも賃貸借契約を締結すれば、そのまま住み続けることができるサービスのことです。
売却後も住み続けたい場合は、リースバックの活用も検討してみると良いでしょう。

ローン残債が売却価格を上回る「オーバーローン」の場合の売却方法

売却価格よりもローン残債が上回る場合は、売却代金でローンを完済することができません。
そのため、通常の売却方法で不動産売却するためには、差額分を自己資金で賄うなどの対処が必要になります。
たとえば、ローン残債が1,000万円、売却価格が800万円だった場合、差額の200万円を預貯金などで工面することができれば不動産売却が可能です。
しかし、自己資金で賄うことができなければ「任意売却」を検討することになるでしょう。
任意売却とは、オーバーローンの状態でも金融機関の同意が得られれば売却可能な方法です。
任意売却も売却方法は通常の不動産売却と同様な流れで進めていきますが、金融機関の同意を得ること、また売却後も返済が続く点が異なります。
しかし、売却後の返済は無理のない範囲内で返済方法を提案してもらえることが多いでしょう。
オーバーローン状態になりそうな場合は、まずは金融機関に相談してみることをおすすめします。

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ローン残債がある不動産を売却する際の注意点

最後に、ローン残債がある状態で不動産売却する際の注意点を解説します。
とくに、オーバーローンになる場合は注意すべき点が多いため、あらかじめ把握しておくと良いでしょう。

注意点①ローン残債がある場合は築年数が浅くても売り出すことができない

築年数が浅い物件は通常であれば、人気も高く高額で売却されやすい傾向になります。
しかし、住宅ローン残債がある物件は、たとえ築年数が浅くても売り出すことができないため注意が必要です。
ただし、引き渡しのタイミングでローンを完済することができれば、売却することは可能です。
しかし、築年数が浅い物件はローンで借り入れて日かまだ浅いため、多くの方がオーバーローン状態になりやすいといえるでしょう。
そのため、築年数が浅い物件を売却する場合は、不動産会社とどのように進めていくか相談しながら判断することをおすすめします。

注意点②任意売却をおこなう場合は早めに金融機関へ相談する

月々のローンが苦しいといった理由で不動産売却を検討しており、かつオーバーローン状態になる恐れがある場合は、任意売却により解決できる可能性があります。
ローンを何か月も滞納すると、通常は「競売」にかけられてしまいます。
競売にかけられると、市場価格よりも2～3割安くなり、多くのケースがローンを完済できません。
ローンを完済できない場合は、自己資金で賄うことになりますが、できなければ自己破産を選択することになってしまいます。
そのため、ローンの返済が苦しく売却をお考えの場合は、早めに任意売却について金融機関に相談することをおすすめします。
任意売却であれば、市場価格での売却が可能なため多くの売却代金を返済に充てることが可能です。
また、売主の意思で売却も進んでいくため、時間的にも余裕をもって売却を進めることができるでしょう。

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まとめ

ローン残債がある不動産を売却する際は、ローンを完済し抵当権を抹消しなければなりません。
売却価格のほうがローン残債を上回る場合は問題なく売却できますが、ローン残債のほうが上回るときは自己資金で賄うか任意売却を検討する必要があるでしょう。
また、売却代金でローンを完済でき、かつ住み続けることをご希望の場合は、リースバックによる売却方法を選択することもできます。
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