不動産売却における譲渡損失とは?利用できる特例や確定申告について解説

2023-11-05

不動産売却における譲渡損失とは?利用できる特例や確定申告について解説

この記事のハイライト
●譲渡損失とは、不動産の売却価格より購入費用が上回った際に出る損失のこと
●譲渡損失が出た場合に節税効果がある特例を利用するには確定申告が必要
●確定申告の手続きは、オンラインで好きな時間におこなえるe-Taxがおすすめ

不動産を売却するとお金を得ることができますが、かならずしも利益を得られるとは限りません。
また、損失が出た場合に利用できる、節税効果のある特例も存在しています。
そのため、不動産売却の際には「譲渡損失」が出た場合の対応についても知っておくと安心でしょう。
そこで今回は、譲渡損失とはどのようなものなのか、確定申告をすれば利用できる特例や、確定申告の方法を解説します。
山梨県甲府市で不動産の売却を検討されている方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

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譲渡損失とは?不動産売却における利益と損失の考え方とは

譲渡損失とは?不動産売却における利益と損失の考え方とは

不動産を売却して利益を得ると、利益の部分に対して譲渡所得税などの税金が課されます。
そのため、不動産売却をした翌年には確定申告をしなければなりません。
しかし、不動産売却をしても利益が出ないことがあります。
ここでいう「利益」とは、不動産の売却価格そのものを指しているわけではないからです。
まずは、不動産売却における利益と損失の考え方や計算方法について解説します。

譲渡損失とは

不動産を売却して得た利益は、譲渡所得や売却益などと呼ばれます。
反対に、不動産売却によって生じた損失が「譲渡損失」です。
不動産売却における譲渡所得とは、不動産を売却して得たお金から「取得費」と「譲渡費用」を差し引いて求めます。
計算式にすると下記のとおりです。
譲渡所得=不動産の売却価格-(取得費+譲渡費用)
取得費とは「不動産を購入する際にかかった費用」で、譲渡費用とは「不動産を売却する際にかかった費用」です。
不動産の売却価格よりも取得費と譲渡費用の合計額が上回った場合は、利益がマイナスとなり、譲渡損失が出たとみなされます。

譲渡損失が出た場合は確定申告が不要?

不動産売却で譲渡所得を得ると、所得税、住民税、特別復興所得税を納めなくてはなりません。
そのため、不動産売却の翌年には確定申告が義務付けられています。
一方、不動産売却で譲渡損失が出た場合、原則として確定申告は必要ありません。
しかし、確定申告をすれば利用できる、税金の軽減措置が存在します。
いくつかの要件を満たしていれば税金の負担を軽減できる特例なので、利用を希望する方は忘れずに確定申告をおこないましょう。

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不動産売却で譲渡損失が出た場合に利用できる2つの特例とは

不動産売却で譲渡損失が出た場合に利用できる2つの特例とは

先述したように、不動産を売却して譲渡損失が出た場合、確定申告の義務はありません。
しかし、確定申告をすることで税金の負担を軽くできる場合があります。
不動産売却をした年の「給与所得」や「事業所得」などを譲渡損失と相殺し、所得税や住民税などを軽減できる「損益通算」です。
もし1年分の給与所得などでは相殺しきれないほど譲渡損失が大きかった場合には、その翌年から最長3年にわたって損益通算を繰り越せる「繰越控除」が利用できます。
ここでは、不動産売却で譲渡損失が出た場合に、損益通算と繰越控除を利用できる特例について見ていきましょう。

特例1:マイホームを買い換える際の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

マイホームを買い換える場合にのみ利用できる特例です。
「売却する不動産がマイホームであること」以外にも、いくつかの利用条件があります。

  • 売却する不動産の所有期間が、売却する年の1月1日時点で5年を超えている
  • 売却する不動産の敷地面積は500㎡まで(500㎡を超えた部分は特例対象外となる)

不動産の所有期間をカウントする際には注意してください。
たとえば2020年3月に購入した不動産を2025年4月に売却すると所有期間は5年を超えていますが、2025年1月1日時点では5年を経過していないので特例の対象外です。
また、買い換えで購入する不動産についてもいくつか条件があります。

  • 不動産を売却した前年の1月1日から、売却した翌年の12月31日までに購入する
  • 購入した年の12月31日までに入居、もしくは入居見込みである
  • 購入する不動産の床面積が50㎡以上である
  • 不動産を購入するために融資期間が10年以上の住宅ローンを組んでいる
  • 特例を利用する年の12月31日時点で住宅ローンの残債がある

なお、購入資金を金融機関などではなく親族から借り入れた場合は、特例の対象外となります。
住み換えとはいえ売却と購入を同時に進める必要はありませんが、購入時期や購入した不動産に入居するタイミングには期限があるので注意してください。

特例2:マイホームを売却する際の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

マイホームを売却する際、買い換えをともなわない場合でも利用できる特例があります。
主な利用条件は下記のとおりです。

  • 売却する不動産の所有期間が、売却する年の1月1日時点で5年を超えている
  • 売却の前日に、住宅ローンの返済期間が10年以上残っている
  • 不動産の売却価格よりも住宅ローンの残債が多い
  • 売却相手が親族以外である

「譲渡損失」と「住宅ローン残債」を比較し、金額が少ないほうが損益通算および繰越控除の対象となります。
また、合計所得額が3,000万円を超える年は、この特例を利用することができません。

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不動産売却で譲渡損失が出た場合の確定申告の進め方とは

不動産売却で譲渡損失が出た場合の確定申告の進め方とは

不動産を売却して譲渡損失が出た場合も、損益通算や繰越控除の特例を利用する場合は確定申告が必要です。
ここでは、確定申告の流れや必要書類について解説します。

確定申告の流れとは

確定申告は、不動産を売却した翌年におこないます。
確定申告の時期は、例年2月16日~3月15日です。
ただし、土日と重なる場合などは期間が少し変更となることもあるので、正確なスケジュールは国税庁のホームページで確認しましょう。
確定申告の手続きを税理士に依頼する方も、全体的な流れについては理解しておくと安心です。
確定申告の流れ1:必要書類を準備する
まずは、確定申告に必要な書類の手配を進めます。
確定申告の期間が近づくと窓口が混雑するため、スケジュールには余裕をもって進めてください。
必要書類の内容についてはのちほど解説します。
確定申告の流れ2:書類を提出する
確定申告の期間内に、必要書類の提出と確定申告の手続きをおこないましょう。
確定申告は、税務署の窓口のほか、税務署への郵送やオンラインでも実施できます。
インターネットが使える環境なのであれば、国税電子申告・納税システム「e-Tax」の利用がおすすめです。
e-Taxであれば、混雑する窓口に並ぶ必要がなく、自宅からいつでも好きな時間に確定申告を完了できます。
確定申告の流れ3:還付金が振り込まれる
確定申告が受理されると、指定した口座に還付金が振り込まれます。
振り込まれるまでの期間は1か月~1か月半ほどが一般的です。
e-Taxの場合は少し短縮され、2週間~3週間ほどで還付金を受け取ることができます。

確定申告の必要書類とは

譲渡損失に関する特例を受けるための主な必要書類は下記のとおりです。

  • 確定申告書
  • 住民票
  • 売却した不動産の登記事項証明書の写し、もしくは売買契約書の写し
  • 購入した不動産の登記事項証明書の写し、もしくは売買契約書の写し(買い換えの場合)
  • 売却する不動産の住宅ローンの残高証明書
  • 購入した不動産の住宅ローンの残高証明書(買い換えの場合)

登記事項証明書や売買契約書の写しは、不動産の所有期間や不動産の面積、その家に居住していたことなどを証明するために必要な書類です。

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まとめ

不動産を売却して譲渡損失が出た場合、確定申告の義務はありません。
しかし、まずは譲渡損失が出た場合の特例が利用できないかを確認してみましょう。
条件を満たしていれば、所得税の軽減措置が受けられる可能性があります。
なお、特例の利用には確定申告が必要です。
確定申告の手続きに関して不安な点があれば、ぜひ不動産会社にも相談しながら進めてみてください。
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