空き家が劣化する原因とは?発生するデメリットや管理について解説!

2023-09-26

空き家が劣化する原因とは?発生するデメリットや管理について解説!

この記事のハイライト
●空き家が劣化する原因には換気不足や雨漏りなどがある
●劣化が進むと特定空家に指定されたり買主を見つけるのに苦労するなどのデメリットがある
●空き家管理が難しい場合は空き家管理サービスの利用や早めの売却がおすすめ

空き家を所有していると、定期的な管理が大変ですよね。
しかし、管理を怠ると空き家が劣化し、売却や活用時に支障をきたします。
この記事では、空き家が劣化する原因や劣化することによって発生するデメリット、空き家管理・メンテナンスの重要性について解説します。
山梨県甲府市で空き家を所有している方は、ぜひ参考になさってください。

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空き家が劣化する4つの原因!

空き家が劣化する4つの原因!

空き家は、人が住んでいる住宅よりも劣化の進行が早いです。
しかし、なぜ通常の住宅よりも劣化しやすいのか気になりますよね。
主な原因は、以下の4つです。

原因①換気不足

住人がいる家は、窓や扉の開閉、換気扇の使用などの日常の生活により、自然と換気がおこなわれます。
一方で、空き家は使用しない間は閉めっぱなしのため、空気の流れが滞りがちです。
そのため、意識的に換気をしないと、湿度が高い時期、とくに梅雨時には、湿気が溜まり、カビが発生します。
カビや湿気は木材を腐食させ、家の劣化を早める原因となります。

原因②給排水管・ガス管の老朽化

空き家は、水道やガスを使うことが少ないため、止めている方も多いでしょう。
しかし、長期間使用されていない給排水管やガス管は、中のヘドロや異物が乾燥・硬化し、配管のひび割れや破損の原因となります。
とくに、水が長期間流れていない給排水管は、サビや汚れが発生しやすく、排水管の劣化も進行します。
そのため、定期的に通水する必要があるのです。

原因③雨漏り

住人がいる家でも雨漏りは発生する可能性がありますが、雨が降ったときにすぐに気づくため、早期に対応できますよね。
一方、空き家では人が住んでいないことから雨漏りに気づきにくく、気づいても「どうせ住まないから」と放置されることが多いです。
結果、雨水の侵入は家の木材や壁を損傷させ、劣化を加速します。

原因④害虫・害獣の侵入

住人がいる家は定期的な掃除がおこなわれるため、害虫の発生を防ぐことができます。
一方、空き家は掃除しないことによって、ホコリやゴミが溜まりやすいです。
ホコリやゴミが溜まった家は、害虫の発生を促進します。
さらに、ネズミなどの害獣も住み着きやすく、その結果、家が不衛生な状態になります。
そのため、定期的に空き家を訪れ、掃除することが大切です。
上記4つの劣化原因を早期に察知し、適切な対策を講じれば、空き家の資産価値を維持・向上させることが可能です。

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空き家が劣化すると発生する4つのデメリット!

空き家が劣化すると発生する4つのデメリット!

では、実際に空き家の劣化によってどのようなデメリットが発生するのでしょうか。
主なデメリットは、以下のとおりです。

①買主が見つからない

空き家を売却する際は、外観が見るからに劣化していると、買主が見つかりにくくなります。
とくに、空き家が放置されていた事実が明らかになると、買主の信用を得るのが難しくなります。
ちなみに、木造の建物の法定耐用年数は22年です。
空き家を売らずに放置したままにしていると、法定耐用年数を超えたときに建物の資産価値が大幅に低下します。
そのため、空き家は将来的に使用する予定がないのであれば、早めに売却するのがおすすめです。

②修繕費がかかる

劣化が進んでいる空き家を賃貸に出す場合、大規模なリフォームが必要となり、そのための費用がかさみます。
リフォーム後に入居者が見つからなかった場合、リフォーム費用を家賃で回収することができません。
そのため、空き家が劣化していると、賃貸に出す際にリフォーム費用分だけ赤字になるリスクがあります。
また、将来空き家に住む予定がある場合も、劣化が進んでいると高額な修繕費が必要となる可能性もあります。
劣化が進んだ空き家にそのまま住むのは、倒壊リスクや衛生環境の面からおすすめできません。
このように、快適に住める状態にするためには修繕が必要となり、その費用が増加するリスクがあります。

③特定空家に指定されるリスク

劣化が進んだ空き家は、倒壊リスクなど、周囲に悪影響を与える恐れがあるため「空家等対策の推進に関する特別措置法」に基づき、特定空家に指定される可能性があります。
劣化の進んだ空き家が特定空家に指定されると、地方公共団体から修繕や撤去の命令を出される可能性が高いです。
命令に従わない場合、行政代執行となり、強制的に修繕や撤去されることもあるため、注意が必要です。
行政代執行にかかった費用は、後から所有者に請求されます。

④危険性と賠償責任

劣化が進んだ空き家は、シロアリの発生源や害獣の住処となり、近隣住民に迷惑をかける可能性があります。
また、敷地内にゴミや落ち葉などが散乱していると、放火の対象となるリスクも大きいです。
上記が原因となって発生する損害に対して、所有者は賠償責任を負う可能性があります。
これらのデメリットを避けるためには、空き家の適切な管理が必要です。

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空き家の劣化を防ぐ管理やメンテナンスとは?

空き家の劣化を防ぐ管理やメンテナンスとは?

空き家の劣化が進むと、さまざまな問題が生じることは既にお伝えしました。
劣化を防ぐためには、定期的な管理とメンテナンスが重要です。
空き家の管理とメンテナンスのポイントは、以下のとおりです。

換気や掃除を欠かさない

前述のとおり、換気不足は空き家が劣化する原因となります。
カビの発生を防ぐためにも、定期的に空き家に出向き、窓を開けて空気を入れ替えましょう。
また、ほこりやカビの増殖は、アレルギーの原因となることもあります。
換気と共に掃除もおこない、ほこりやカビが発生しないようにすることが大切です。
掃除で落ちないしつこいカビがある場合は、専門家に掃除を頼む手もあります。

不具合は修繕する

久しぶりに空き家を訪れた際に、壁がはがれていたり、窓が割れていたりすることもあるでしょう。
住まないからといって外壁の剥がれや割れ窓を放置していると、雨漏りの原因となり、床や屋根が傷んでしまいます。
したがって、不具合は、迅速に修繕するのがおすすめです。
修繕費が高くつく場合は、解体し、更地にして売却する方法もあります。
自治体によっては、空き家の修繕・解体に補助金が出る場合もあるため、役所に問い合わせると良いでしょう。

害虫・害獣の確認

空き家に出向いた際は、ゴキブリやネズミ、シロアリなどが住み着いていないかも確認しましょう。
害虫や害獣の被害が深刻な場合は、駆除をおこないます。
とくに、ネズミやシロアリは建物の構造に大きなダメージを与え、倒壊の原因となる恐れがあるので注意が必要です。
放置すると近隣住民にまで被害が及ぶ可能性があるため、気を付けましょう。

給排水管のチェック

空き家に出向いた際は、定期的に水を流すと、水道管の錆や劣化を防げます。
また、高圧洗浄をおこなうと、水道管内の汚れやゴミを除去できます。
しかし、古い水道管ですでに傷んでいる場合は、高圧洗浄の際に穴が開くこともあるためご注意ください。
通水した際に、茶色い水が出てきた場合は、水道管が錆びている可能性があります。

空き家管理サービスを利用する

多忙や遠方に住んでいるなどの理由で定期的に空き家を管理するのが難しい場合は、空き家管理サービスを利用するのも1つの方法です。
空き家管理サービスは、不動産会社などが提供しており、月額費用を支払うと換気や清掃、点検などの業務をおこないます。
具体的な業務内容や費用は不動産会社によっても異なりますが、月額1万円ほどで利用できるでしょう。
将来的に活用の予定がない場合は、早めの売却を検討して、まだ資産価値のあるうちに手放すのもおすすめです。

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まとめ

空き家は、換気不足や給排水管・ガス管の老朽化、雨漏り、害虫や害獣の侵入などの原因によって急速に劣化します。
劣化すると買主が見つかりにくくなるデメリットがあり、高額の修繕費がかかったりや特定空家に指定されるリスク、近隣住民に迷惑をかけるリスクがあります。
空き家管理が難しい場合は、早めに売却するのがおすすめです。
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