収益物件ってどんな物件？売却するメリットとデメリットを解説！

不動産投資と聞くと、入居者からの家賃収入をイメージする方が多いのではないでしょうか。
入居者がいる限り収益物件は所有していたほうが良いと思われがちですが、売却することで得られるメリットもあります。
そこで今回は、収益物件とはどのような物件を指すのか、売却するメリットとデメリットについても解説します。
山梨県甲府市で収益物件の売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

売却前に知っておこう！収益物件とは？

まずは収益物件がどのような物件を指すのかをご説明します。
収益物件とは、借主から家賃や借地料といった賃貸収入が得られる不動産のことです。
たとえば以下のような不動産は収益物件に該当します。

• 居住用物件：アパート・マンション・一戸建てなど
• テナント系物件：貸店舗・貸倉庫・飲食店など
• オフィス系物件：企業が事務所として借りる物件
• 貸地：住宅や店舗などの用途で貸し出す土地

収益物件と一般的な住宅の違いは、自己居住用であるかどうかです。
収益物件は契約者本人が住むことを目的としていないため、住宅ローンが利用できません。
そのため、購入時は不動産投資ローンを利用することになります。

収益物件を売り出すタイミングは？

収益物件を売り出すタイミングで悩む方も多いのではないでしょうか。
高値で売却したい場合は、次のようなタイミングを狙って売り出すのがおすすめです。

• 大規模修繕の前
• 収益物件が満室のとき
• 物件の価値が上昇しているとき

建物は築年数とともに劣化していくため、外壁の塗装や給排水管の工事といった大規模な修繕が必要になります。
所有している不動産が大規模修繕を控えている場合、その前に手放すのも選択肢の1つです。
修繕費用より売却価格が高いのであれば、早めに売却したほうがより多くの利益を得られるでしょう。
また、物件が満室のときも高値で売却できる可能性があります。
満室状態の物件は、安定した賃貸経営が見込めるとみなされるためです。
反対に空室が多い状態で売ろうとすると、購入希望者に値下げ交渉をされる可能性があります。
そのほか、物件の価値が上昇しているときも売却に適したタイミングといえます。
物件の価値が上昇しているかを見極めるには、日頃から不動産の値動きを把握しておくことが大切です。
不動産売却を考え始めたタイミングで、基準地価や公示地価などを確認しておくようにしましょう。

収益物件を売却するメリットとは？

なかには賃貸経営を承継するか売却するかで迷っているという方もいらっしゃるでしょう。
ここからは、売却を迷っている方のために、収益物件を売却するメリットとデメリットを解説します。
まずは収益物件を売却するメリットから確認していきましょう。

メリット1：金利上昇のリスクを負わない

不動産投資用ローンを組んで物件を購入している場合、金利上昇のリスクが懸念されます。
住宅ローンは固定金利の商品が多いですが、不動産投資ローンのほとんどは変動金利です。
変動金利は固定金利よりも金利相場が低い点がメリットですが、金利の上昇に伴い毎月の返済額が増えるリスクもあります。
空室が目立つ状態で毎月の返済額が増えてしまうと、自己資金からローンを返済しなければなりません。
収益物件を売却してしまえば、このようなリスクを負わずに済むため、精神的な負担も軽くなるでしょう。

メリット2：買主が投資計画を立てやすい

入居者がいる状態で不動産を売却すると、オーナーチェンジ物件として扱われます。
オーナーチェンジ物件は買主にとってもメリットがあるため、スムーズに売却できる可能性が高いです。
通常、収益物件を購入した買主は、入居者の募集や賃料の設定などさまざまな準備をおこなう必要があります。
「入居者が現れないかもしれない」などの不安から、なかなか購入に踏み切れない方も少なくありません。
しかし、オーナーチェンジ物件であればすでに入居者がいる状態で引き渡しを受けるため、すぐに賃貸収入を得られます。
買主にとってもメリットが大きいため、より高値でスムーズな売却が期待できるでしょう。

メリット3：修繕費用の負担がなくなる

前述したように、建物は築年数の経過とともに劣化していきます。
経年劣化により建物や設備が破損した場合は、オーナーが費用を負担して修繕しなければなりません。
修繕を怠ると入居者の退去に繋がるため、安定した賃貸収入を得るためにも、快適な住み心地を提供することが重要です。
しかし、築年数が経過した建物は修繕箇所が多く、修繕費用が賃貸収入を上回り赤字になるリスクがあります。
収益物件を売却すれば、このようなリスクを負わずに済み、また修繕費用の負担がなくなるというメリットがあります。

収益物件を売却するデメリットとは？

続いて、収益物件を売却するデメリットを解説します。

デメリット1：定期的な収益が得られなくなる

当然のことですが、収益物件を売却すればこれまで得ていた収益を得られなくなります。
売却によってまとまった資金を得られるのは大きなメリットですが、その後の生活もしっかり考えなくてはなりません。
とくに収益性の高い物件を所有していた場合は、家賃収入が途絶えると家計に大きな影響を与えてしまう可能性があります。
目先の収益だけでなく、将来的にどのくらいの利益を生むかを考えたうえで、売却するかどうか判断しましょう。

デメリット2：現金化までに時間がかかる

収益物件に限らず、不動産は売りに出したからといってすぐに売却できるとは限りません。
不動産を売り出してから引き渡すまでに3〜6か月ほどの期間が必要ですが、物件によっては1年以上かかることもあります。
相続した古い物件などはリフォームが必要になり、さらに時間がかかるかもしれません。
すぐには現金化できないと理解したうえで、資金計画を立てることが大切です。

デメリット3：トラブルに発展する可能性がある

オーナーチェンジ物件として売り出す場合、買主とトラブルになりやすいというデメリットがあります。
なぜなら買主が物件を購入する際に、室内の状態や入居者の状況を把握しにくいためです。
空室があれば室内を見学できますが、入居者がいる部屋は上がり込んで確認することはできません。
そのため入居者が退去したあとの部屋を見てはじめて、設備などの不具合に気づくことがあります。
壁紙を全面張り替えなければならないなど、高額な修繕費が必要になることもあるでしょう。
このようなケースでは、買主が「事前に伝えられていない」としてトラブルになる可能性があります。
トラブルを避けるためにも、オーナーチェンジ物件を売却する際は、買主に室内の状態や入居者の状況を伝えるようにしましょう。

まとめ

収益物件を売却すると定期的な収益は得られなくなりますが、管理にかかる手間やコストがなくなるなどのメリットがあります。
オーナーチェンジ物件として売却する際は、トラブル防止のため買主にきちんと物件の状態を伝えるようにしましょう。
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