不動産売却における税金対策は？税金の種類・計算方法・控除を解説！

不動産売却をする前に、どのような税金がどの程度かかるのかを把握しておくことが大切です。
不動産売却時にかかる税金のほかに、売却後にかかる税金もあるため、事前に把握しておけば後から慌てることがないでしょう。
この記事では、不動産売却における税金の種類と計算方法、節税対策として使える控除についてご説明します。
山梨県甲府市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

不動産売却における税金対策1：税金の種類

不動産売却では、いくつかの税金がかかります。
ここでは、不動産売却においてかかる税金と支払うタイミングについて解説します。

印紙税

不動産売却において、紙の売買契約書を作成する際に必要となるのが印紙税です。
印紙税は契約書に記載されている金額によって変動し、以下のように売買代金が高いほど印紙税も高くなる仕組みです。

• 契約金額500万円超1,000万円以下：印紙税1万円
• 契約金額1,000万円超5,000万円以下：印紙税2万円
• 契約金額5,000万円超1億円以下：印紙税6万円

印紙税を支払うタイミングは、売買契約書を作成するときです。
切手のような見た目の印紙を購入して売買契約書に貼り付け、消印することで納税します。
なお、売買契約書を1通作成するごとに印紙税が必要となります。
売買契約書は売主と買主双方が保管するように2通作成するため、売主と買主それぞれが印紙税を負担することが一般的です。

登録免許税

不動産の名義や抵当権についての情報を変更するために必要となるのが登録免許税です。
不動産の名義変更にかかる登録免許税は、買主が負担するのが一般的なため、多くの場合は売主が納税する必要はありません。
売主が負担しなければいけないのは、「抵当権抹消登記」のための登録免許税です。
抵当権とは、住宅ローンを契約する際にお金を貸している金融機関が不動産を担保とする権利のことで、住宅ローンの返済が滞ったときには不動産を競売にかけて、貸したお金を回収することができます。
抵当権が設定されているうちは、たとえ自分の所有物であっても勝手に不動産を売却することはできません。
不動産売却時に住宅ローンが残っている場合や、完済後に抵当権抹消登記をしていない場合は、不動産を買主に引き渡す前に抵当権抹消登記が必要です。
抵当権抹消にかかる登録免許税として、不動産1つにつき1,000円がかかります。

譲渡所得税

譲渡所得税とは、不動産売却の利益に応じて課される税金で、所得税・住民税・復興特別所得税という3つの税金の総称です。
譲渡所得税がかかる場合は、不動産売却の翌年の確定申告をおこなったうえで納税する必要があります。

不動産売却における税金対策2：譲渡所得税の計算方法

不動産売却においてかかる印紙税や登録免許税の計算方法は、それほど複雑ではありません。
ここでは、印紙税などと比べると仕組みが少し複雑な譲渡所得税の計算方法について解説します。

譲渡所得税は利益に応じて課せられる税金

譲渡所得税は、不動産売却で利益を得た場合に課せられる税金のため、不動産売却で利益が出なければ納める必要はありません。
また、譲渡所得税は、確定申告にもとづいて事業所得や給与所得とは別で計算される、「申告分離課税制度」が取られています。
譲渡所得税を計算するためには、まずは不動産売却で得た利益である「譲渡所得」を算出する必要があります。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得は、以下の式で計算されます。
譲渡所得＝譲渡価額－取得費－譲渡費用
ここでの「譲渡」とは、有償か無償かを問わず、譲り渡すことを指します。
譲渡価額とは、売却価格のことです。
取得費は不動産を購入したときの価格や費用を指しますが、経過した年数分の下がった価値は「減価償却費」として差し引かれます。
購入時の価格がわからないなどで取得費が不明な場合は、譲渡価額の5%を概算取得費として計算します。
譲渡費用とは、売却のためにかかった費用のことで、仲介手数料や印紙税などが含まれます。
譲渡所得税の対策として、取得費や譲渡費用を漏れなく計上し、譲渡所得をできるだけ少なくすることが重要です。
ただし、どこまでを取得費や譲渡費用に算入するかは判断が難しいこともあるため、不明点がある場合は不動産会社や税理士などの専門家に相談しながら進めると良いでしょう。
譲渡所得がゼロまたはマイナスになった場合は、譲渡所得税を支払う必要はありません。

譲渡所得に税率をかけて譲渡所得税を計算

譲渡所得税がプラスになった場合、既定の税率をかけて譲渡所得税が計算されます。
譲渡所得税は、不動産売却をおこなった年の1月1日時点での所有年数が5年を超えているかどうかによって、税率が変動するのが特徴です。
所有年数が5年を超えていれば「長期譲渡所得」、5年以下であれば「短期譲渡所得」となり、以下のように税率が異なります。

• 長期譲渡所得：所得税15%、住民税5%、復興特別所得税0.315%
• 短期譲渡所得：所得税30%、住民税9%、復興特別所得税0.63%

所有期間によって税率が大きく異なるため、税金対策としては所有期間5年を超えてから売却したほうが良いといえるでしょう。

不動産売却における税金対策3：利用できる控除

不動産売却においてかかる税金のなかでも、節税の効果が高いのが譲渡所得税です。
ここでは、譲渡所得税の税金対策に利用できる控除について解説します。

マイホームを売った場合の3,000万円特別控除

売却した不動産が、自分が住んでいたマイホームの場合、譲渡所得から3,000万円を差し引けるという特例があります。
この特例が適用できれば、譲渡所得が3,000万円以下の場合は譲渡所得税がかからないことになります。
控除を適用させるには、自分が住まなくなってからおよそ3年以内に売却することや、売却した年の前年および前々年に同じ特例を受けていないこと、買主が親子や夫婦など特別な関係でないことなどの条件があります。
マイホームの売却であれば条件に当てはまる方が多く、節税効果の高い特例のため、まずはこの3,000万円特別控除が適用できないかを確認してみるのがおすすめです。

相続した空き家に使える3,000万円特別控除

たとえ自分が住んでいなくても、相続した空き家の売却で使える3,000万円控除の特例もあります。
利用するためには、空き家を令和5年12月31日までに売却することや、昭和56年5月31日以前に建築された一戸建てであることなどの条件があります。
条件に当てはまれば効果的な税金対策となるため、相続した空き家の売却をご検討中の方は利用できないかを確認してみましょう。

控除以外にできる税金対策

控除以外にも、譲渡所得税の対策ができる特例があります。
たとえば、所有期間10年を超えたマイホームを売却した場合、税率が下がる軽減税率の特例があり、これはマイホームを売却したときの3,000万円特別控除との併用も可能です。
また、利益が出た場合だけでなく、不動産売却で譲渡損失が出たときに利用できる損益通算の特例もあります。
損益通算の特例を適用できれば、給与所得や事業所得から計算される所得税を低くできる可能性があり、節税効果があります。
このように、控除や特例で条件に当てはまるものを適用させれば、税金対策ができるでしょう。

まとめ

不動産売却でかかる税金の種類や計算方法、利用できる控除について解説しました。
売却の計画を立てる段階から税金対策を意識することで、効果的な対策が取れることもあります。
山梨県甲府市で不動産売却をご検討中の方は、「株式会社ビルドトラスト」にお気軽にご相談ください。
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