任意売却と競売の違いとは？任意売却できないケースではどうなる？

任意売却は住宅ローンが完済できないオーバーローン状態で、不動産売却する方法のひとつです。
金融機関の同意が得られれば、市場相場に近い価格で売却することが可能です。
ただし、必ず任意売却できるとは限りません。
ここでは任意売却とはなのか、任意売却できないケースやできなければどうなるかについて解説します。
甲府市にお住まいで、住宅ローンの支払いに悩んでいる方や任意売却を検討している方は最後までご確認ください。

任意売却とは？任意売却できない場合に備えて知っておきたい基礎知識

マイホームを売却しても住宅ローンを完済できず、抵当権の抹消ができない場合に金融機関と交渉して売却させてもらう方法が任意売却です。
任意売却とはどんなときに取り組むことができるのか、開始から売却後までどういった流れになるのかご説明します。

任意売却に取り組むタイミング

任意売却は住宅ローンを融資した金融機関の同意が必要です。
ただし、売却額よりローン残債額のほうが大きいオーバーローンだからといって必ず取り組めるとは限りません。
たとえばマイホームを購入して順調に住宅ローンを支払っているけれども、急に住み替えしたくなったからと言っても任意売却はできません。
金融機関からすると、返済を続けて残債を減らしオーバーローンを解消するか、自己資金を用意して売却時に残債を完済してほしいからです。
では、どんなときに任意売却の同意が得られるかというと、やむを得ない事情で住宅ローンが返済できず、売却しても完済できない状態のときです。
住宅ローンは長期間の返済のため、その間に離婚や病気、会社の倒産などさまざまなトラブルが発生する可能性があります。
そのような事情で住宅ローンの返済ができなくなり、これ以上返済が見込めず、完済も難しいとなったときに金融機関は任意売却に同意します。

任意売却期間と売却後の流れ

金融機関の同意を得られれば任意売却自体は一般的な不動産売却と同じ流れで、不動産会社に売却依頼して販売活動してもらいます。
違いといっても、定期的に金融機関に報告することや契約時にも金融機関の承諾が必要なことくらいです。
売却後は金融機関と話し合い、残債の返済方法を取り決めます。
一般的には毎月支払えるだけの金額を少しずつ返済し、完済を目指すようになるでしょう。
もし、任意売却で売却できない場合、または金融機関に任意売却の同意を得られない場合は競売に進みます。
競売とは裁判所に申し立てして、入札形式で買い手を募る不動産売却の方法で、残債が残った場合でも任意売却と同様、毎月少しずつ返済します。

任意売却できないケース

任意売却に取り組むタイミングで金融機関に交渉しても同意を得られなかったり、任意売却自体が進まないケースも存在します。
どんなケースで任意売却できなくなるのかご紹介します。

金融機関の同意が得られないケース

そもそも任意売却自体を認めていない金融機関や、残債が大きく任意売却では返済できないと判断された場合には任意売却の同意が得られません。
また、住宅ローンを借りている債務者と金融機関の担当者とでトラブルが発生した場合にも同意を得られないこともあります。
トラブルの例としては、金融機関からの連絡が取れない、任意売却に対して非協力的な態度を取るなどです。
もし、任意売却せざるを得ない状況なら、金融機関からの連絡を無視せず、現状をきちんと報告しましょう。

マイホームに差押トラブルが発生するケース

固定資産税などの税金やカード、消費者金融などの借金を滞納していると、マイホームに差押が入ることがあります。
このような差押を抹消しなければマイホームの売却はできず、抹消するためには滞納分の税金を納付するか、借金を完済しなければなりません。
完済できなければ差押も抹消できず任意売却の同意も得られません。
また、太陽光発電をローンで借りている場合や、抵当権者が複数の場合で、二番抵当以降が任意売却に同意してもらえないケースでも同様です。
任意売却を進めるときにはその他の借金や税金の滞納がないか、抵当権者が複数なら全員から同意を得られるかなどがポイントです。

任意売却で販売開始したけれども売却できなかったケース

任意売却に取り組む方法は一般的な不動産売却とは違いますが、販売活動自体は変わりません。
不動産会社に依頼して買い手を探してもらうのですが、必ず売却できるとは限らないのです。
任意売却では売却価格を金融機関が決定することがあり、住宅ローンの残債額が大きいと相場より高い売却価格を提示されることがあります。
売却にともなって金融機関と価格交渉を進めることも可能ですが、必ずしも交渉が成立するとは限りません。
そして、任意売却は売れるまでずっと販売活動を進めることはできず、金融機関が任意売却の期間を定めます。
その期間内に売却のめどが立たなければ競売に移行することになりますが、競売の入札日までに任意売却の引き渡しができなければ、競売が進められてしまいます。
売却価格は金融機関が決定し相場より高くなることもあり、任意売却期間もあることを覚えておきましょう。

任意売却できないとどうなるか？

もし任意売却ができないと競売に進んでしまうと先述しましたが、競売とはどういう売却方法か、残債はどうなるのかを解説します。

競売とは？

金融機関が裁判所に申し立て、住宅ローンが返済されないことを理由に抵当権を実行し、対象の不動産を入札方式で売却する方法が競売です。
競売が始まるとどうなるかというと、売主側の意思は関係なく、事務手続きが進められて売却されるのです。
競売の開始は「競売開始決定通知」が裁判所から届くところからですが、それからおよそ5か月ほどでマイホームは売却され、退去しなければなりません。
もし退去しない場合でも裁判所からの命令が届き、強制執行されると文字通り家から追い出されてしまいます。
このときに残った残債は金融機関と話し合い、少しずつ返済するところは任意売却と変わりません。

ポイントは残債額！任意売却との違いとは？

任意売却は基本的に売却相場に近い金額で販売されますが、競売は相場の6割から7割程度で売却されてしまいます。
それだけ残債額が多く残り、返済の負担が大きく長くなってしまうでしょう。
また、競売期間中は住宅ローンの残債に対して遅延損害金がかかってしまいます。
登記簿謄本などで確認できますが遅延損害金は元金の14％ほどが年利でかかります。
3,000万円の残債があれば年間に420万円、日割り計算で引き渡し日まで加算されるので一日あたり1万1,500円ほどです。
期間が長引けば長引くだけ残債が増えますが、競売が完了するまで5か月、約150日なのでその分残債が増えてしまいます。
任意売却も残債は残り遅延損害金が発生するものの、競売はその額が比べ物になりません。
毎月少しずつ返済するといっても完済まで長い期間が必要なので、自己破産を選択せざるを得ない方も少なくないでしょう。
その他にも任意売却なら自分のタイミングで契約や引き渡しができ、場合によっては引っ越し代を控除してもらえることもあります。
競売ではなく、できるだけ任意売却で売却できるように、慎重に進める必要があります。

まとめ

オーバーローンのときに金融機関の同意を得て売却する方法が任意売却ですが、ケースによっては任意売却自体できないことがあります。
任意売却できなければ競売に進むことになり残債が大きく残るため、場合によっては自己破産をせざるを得ないこともあります。
そうならないように、山梨県甲府市周辺で任意売却を検討している方は、任意売却を熟知している株式会社ビルドトラストまで、できるだけお早めにご相談ください。