不動産を売却するときに注意が必要な「オーバーローン」とは?

2023-10-28

不動産を売却するときに注意が必要な「オーバーローン」とは?

この記事のハイライト
●オーバーローンとは、住宅ローンの残債が不動産の売却価格を上回っている状態のこと
●オーバーローンかどうかを調べるには、「住宅ローンの残債」と「不動産価格」を確認する必要がある
●任意売却とは、金融機関などの債権者から合意を得て不動産を売却する方法

転勤などのライフスタイルの変化により、不動産を売却しなければならないという方も少なくありません。
不動産を売却する際に注意しなければいけないことの1つが「オーバーローン」です。
こちらの記事では、オーバーローンとは何か、オーバーローンの調べ方、オーバーローンである場合の対応方法についてご紹介します。
山梨県甲府市で不動産の売却を検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。

\お気軽にご相談ください!/

不動産を売却するときに注意が必要な「オーバーローン」とは

不動産を売却するときに注意が必要な「オーバーローン」とは

「オーバーローン」とはどのような状態のことを言うのでしょうか。
こちらでは、オーバーローンとは何かについてわかりやすくご説明します。

「オーバーローン」とは

「オーバーローン」とは、住宅ローンの残債が不動産の売却価格を上回ってしまう状態のことです。
その一方で、不動産の売却価格が住宅ローンの残債を上回る状態のことを「アンダーローン」と呼びます。
不動産を売却する場合、住宅ローンを完済したうえで、金融機関などの債務者が設定している「抵当権」を抹消しなければいけません。
アンダーローンの状態であれば、不動産の売却代金をローンの返済に充てることができるため、問題なく不動産の売却を進めることが可能です。
しかし、オーバーローンの場合、不動産を売却しても住宅ローンを完済することができないため、不足分を補う自己資金を準備するなどの対応が必要となります。

オーバーローンになりやすいケース

一般的に、下記のようなケースがオーバーローンになりやすいケースです。

  • 自己資金がない状態で、フルローンで不動産を購入した
  • 金利が高い時期に不動産を購入した
  • 購入した時期から不動産の周辺相場が下落している
  • 土地の価格が安い場所に家を買った(購入代金に占める建物の割合が高い)

もちろん、上記のケースに当てはまっていたとしても、スムーズに売却することができる場合も少なくありません。

弊社が選ばれている理由はスタッフにあります|スタッフ一覧

\お気軽にご相談ください!/

不動産を売却するときにオーバーローンかどうかの調べ方

不動産を売却するときにオーバーローンかどうかの調べ方

不動産を売却するときにオーバーローンかどうかを調べるには、「住宅ローンの残債」と「不動産価格(家の価値)」の2つを確認する必要があります。
それぞれの調べ方について確認していきましょう。

「住宅ローンの残債」の調べ方

住宅ローンの残債の調べ方には、以下の4つの方法があります。

  • 住宅ローンを契約した際のローン返済表や償還予定表を確認する
  • 金融機関から毎年送られてくる残高証明書を確認する
  • インターネットバンキングを利用し、ウェブ上で確認する
  • 金融機関に直接問い合わせる

固定金利で融資を受けている場合、ローンの契約をおこなった際に「ローン返済表」や「償還予定表」といった返済計画が記載された書類を受け取っているケースが多くあります。
また、金融機関からは毎年「残高証明書」が送られてきますので、これらの書類を確認すれば住宅ローンの残債がいくらあるのかを簡単に調べることが可能です。
上記書類が手元にない場合は、インターネットバンキングを利用してウェブ上で確認するか、金融機関に直接問い合わせるようにしましょう。
ただし、インターネットバンキングへの登録や金融機関に直接確認する際は、手続きに時間を要する場合がありますので、余裕をもったスケジュールで不動産の売却を進める必要があります。

「不動産価格(家の価値)」の調べ方

家の価値をご自身で調べる際は、周辺の物件がいくらで売り出されているのか、過去の成約事例の売却価格はいくらかを確認すれば良いでしょう。
ただし、不動産の価値は、土地や建物の状態や周辺環境などさまざまな要因の影響を受けて決められます。
そのため、正確な家の価値を知りたいとお考えであれば、不動産会社に価格査定を依頼することがおすすめです。
価格査定の方法には、「机上査定」と「訪問査定」という2つの方法があります。
机上査定とは、売却する不動産の図面や登記簿謄本などの資料と、周辺の不動産相場に基づいて売却価格を査定する方法です。
現地の立会いなどの対応が不要で、早ければ3日程度で査定価格を知ることができますが、現地の確認をおこなわないため精度の低い査定となってしまう傾向があります。
訪問査定とは、机上での調査にくわえて現地の確認をおこなったうえで、売却価格を査定する方法です。
現地立会いなどの調整が必要なため、査定価格が提示されるまでに2週間から3週間程度の日数を要しますが、机上査定よりも正確な売却価格を把握することができます。
「株式会社ビルドトラスト」では、机上査定と訪問査定のどちらにも対応しておりますので、「どちらの査定方法が良いのか分からない」とお悩みの場合でもお気軽にお問い合わせください。

弊社が選ばれている理由はスタッフにあります|スタッフ一覧

\お気軽にご相談ください!/

不動産を売却するときにオーバーローンである場合の対応方法

不動産を売却するときにオーバーローンである場合の対応方法

住宅ローンの残債と家の価値を確認し、オーバーローンであることが判明した場合、どのような対応方法を取れば良いのでしょうか。
考えられる方法としては、以下の3つを挙げることができます。
売却を延期して住み続ける
現金を用意する
任意売却する

売却を延期して住み続ける

対応方法の1つには、不動産の売却を延期して所有する家に住み続けるという方法があります。
たとえ今がオーバーローンの状態であったとしても、毎月住宅ローンを返済していけば、いずれかはアンダーローンの状態になります。
ただし、建物の価値は時間が経つとともに下がっていくため、タイミングを間違えてしまうとスムーズに売却できない可能性もありますので、注意が必要です。
また、転勤などの理由で売却を急いでいる、引っ越さなければいけないという方にとっては、有効な対応方法ではありません。

現金を用意する

不動産の売却代金が住宅ローンの残債を下回る場合でも、不足分のお金を準備することができれば通常通り売却することは可能です。
自己資金を返済に充てる、親族や友人にお金を借りる、車など不動産以外の財産を売却するなどの方法を検討してみましょう。
ただし、不動産は高額な商品ですので、ローン残債が数百万円にまでおよぶことも少なくありません。
親族や友人との金銭トラブルに発展したり、ご自身の生活がひっ迫したりしないよう無理のない計画を立てるように心がけてください。

任意売却する

任意売却とは、金融機関などの債権者から合意を得て、不動産を売却する方法のことです。
オーバーローンの状態であっても、債権者である金融機関が合意すれば、通常どおりの不動産売却を進めることができます。
また、任意売却後のローン残債についても、金融機関と相談したうえで無理のない計画を立てることも可能です。
ただし、任意売却は金融機関にとってはリスクの高い売却方法ですので、金融機関のなかには、任意売却自体を認めていない場合もあります。
そのため、任意売却を検討する際は、事前に金融機関に相談するようにしましょう。

弊社が選ばれている理由はスタッフにあります|スタッフ一覧

まとめ

今回は、不動産を売却するときに注意が必要な「オーバーローン」についてご紹介しました。
オーバーローンの場合、通常の不動産売却とは異なる対応方法が必要となる場合があります。
スムーズに売却をおこなうためにも、「住宅ローンの残債」と「不動産価格(家の価値)」は必ず確認するようにしましょう。
「株式会社ビルドトラスト」では、山梨県甲府市を中心に不動産売却・買取に関するご相談を承っております。
お困りごとがございましたら、お気軽にご相談ください。

ブログ一覧ページへもどる

まずはご相談ください!

055-268-2208

営業時間
09:30~18:30
定休日
水曜日・日曜日

売却査定

お問い合わせ