増加率が高い空き家の種類とは?放置することのリスクについて解説

2023-10-20

増加率が高い空き家の種類とは?放置することのリスクについて解説

この記事のハイライト
●空き家には、賃貸用・売却用・二次的住宅・その他の住宅の4種類がある
●その他の住宅に分類される空き家が増加している背景には、近年問題化している相続による実家の空き家化がある
●働き方が変化したことにより、今後は地方の空き家活用が期待されている

一口に空き家と言っても、いくつか種類があるのをご存じですか。
空き家の種類によっては、管理ができずに放置することでトラブルになる可能性もあります。
そこで今回は山梨県甲府市で不動産売却をサポートする私たち株式会社ビルドトラストが、増加率が高い空き家の種類や、放置することのリスクについてご説明します。

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空き家の4つの種類とは?

空き家の4つの種類とは?

近年、空き家問題を注目を集めていますが、一口に空き家と言っても、実はその内訳は4種類に分けることができます。
ここでは、4つの空き家の種類についてご紹介します。

種類①賃貸物件の空き家

1つ目の種類は、賃貸用のマンションやアパートなどの空き家です。
次の入居者が決まらずに、空き家状態になっている物件のことです。
賃貸物件の空き家というと、築年数が古くて入居者がなかなか決まらないと想像するかもしれません。
ですが近年はそうとも言いきれず、築年数の新しい物件や場合によっては新築の物件でも募集に苦労して空き家になっている物件もあるほどです。
全国の住宅の空き家率について、総務省が5年ごとに実施する「住宅・土地統計調査」を見ると、2018年の調査では空き家全体の数に対して賃貸物件の空き家が占める割合は5割に達します。
空き家全体の数が増加していることを考えると、賃貸物件の入居者募集も年々難しくなっていることが分かります。

種類②売却用物件の空き家

現在売却中の物件で、人が住んでいない物件のことです。
新築のマンションや建売一戸建て、退去済みの中古物件などが該当します。

種類③二次的住宅

二次的住宅とは、マイホームではない住宅のことです。
具体的には、セカンドハウスや別荘などを指します。
賃貸用と売却用の空き家は、人が住んでいるかどうかで判断されますが、二次的住宅の場合は使用している期間と使用していない期間があるかどうかで判断します。

種類④ その他の住宅

その他の住宅とは、上記3種類の空き家とはちがって、人が長期的に住んでいない家のことです。
近年、問題視されている空き家問題の空き家は、このその他の住宅に分類されます。
その他の住宅の具体例を挙げると、相続したけど住んでいない実家、病気のため長期の入院をしたり高齢者施設へ入居したために今は住んでいない高齢者が所有する自宅、転勤で今は住んでいない自宅などです。
なかでも相続した実家や地方にあって人が住んでいない空き家などは、維持管理をするのが難しいために放置されるケースが多く、建物の老朽化が進むことによってさまざまな問題を抱えています。

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その他の住宅の空き家が増加する原因とは

その他の住宅の空き家が増加する原因とは

総務省統計局が5年ごとに実施する「住宅・土地統計調査」の結果を見ると、全国の空き家の種類別増加率がよく分かります。
住宅・土地統計調査によると、近年急速に増加している空き家の種類は、空き家の社会問題化の原因にも直結している「その他の住宅」です。
過去の住宅・土地統計調査の数値を追っていくと、空き家の種類ごとの増加率の変遷がよく分かります。
1983年から1998年までは、種類①賃貸物件の空き家の増加が明確でした。
この間の種類①賃貸物件の空き家率は、55.5%から61.1%にまで増加していました。
ところが2003年を境に、種類①賃貸物件の空き家率が増加から下降に転じ、2018年には50.9%にまで下落しました。
この種類①賃貸物件の空き家率が下降に転じている間に、増加を続けていた空き家の種類があります。
それが、種類④ その他の住宅の空き家率です。
1998年ごろの種類④その他の住宅の空き家率は、31.7%程度でした。
ところが種類①賃貸物件の空き家率が下降に転じた2003年に、種類④その他の住宅の空き家率は上昇を開始します。
そして2018年には、空き家全体の4割強を占めるまでに増加しました。
その他の住宅の空き家が増加を続ける理由とは
その他の住宅の空き家が増加を続けるのには、近年問題化している相続による実家の空き家化が関係しています。
首都圏への一極集中の加速化により、就職のために田舎を離れる若者が増加し、核家族化も進んだことで、実家を相続しても住まずに放置するケースが増えています。
住宅は空き家になると、建物部分の劣化が著しく進行します。
人が住んでいないために定期的な換気がなされず、家の中に湿気がこもってカビが生え、柱や基礎を中心に木部が朽ちていきます。
また使わない給排水の配管は錆や乾燥でひび割れを起こすなどして、破損しやすくなります。
そのため人が住まなくなった空き家は、定期的に訪問して換気をしたり通水したりして維持管理をすることが不可欠です。
しかし、現在住んでいるところと相続した実家が離れていると管理をしたくても定期的に訪れることが難しく、管理しきれずに放置してしまうケースが少なくありません。

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その他の住宅(空き家)を放置するとどうなるのか?

その他の住宅(空き家)を放置するとどうなるのか?

4種類ある空き家のなかでも、賃貸用、売却用、二次的住宅の3種類は、今後人が住む可能性があり、空き家として放置される可能性は低いです。
一方で、種類④その他の住宅の場合、管理されていない空き家のまま放置されていく可能性が高いでしょう。
では管理されていない空き家が放置され続けると、具体的にどのような問題を抱えることになるのでしょうか。
住宅は人が住まないと劣化する速度が飛躍的に増していくのは、さきほどご説明したとおりです。
これにより放置された空き家が、破損や最悪の場合は倒壊する危険性が増します。
近隣住宅への被害はもちろん、通行人などに怪我を負わせることになれば、多額の損害賠償は免れません。
また近隣の住環境に悪影響を及ぼす可能性のある放置空き家は、行政から「特定空家」に指定されてしまうリスクもあります。
特定空家に指定されると、それまで受けることのできた「固定資産税に関する住宅用地の特例」の対象から外されてしまいます。
通常、土地の上に住宅が建っていると、「固定資産税に関する住宅用地の特例」を適用できます。
この特例を適用すると、固定資産税の課税標準額を1/6まで圧縮することができます。
ですが特例の適用対象から外されてしまうと、課税標準額を1/6へ圧縮することができなくなり、その結果、固定資産税が最大で4.2倍まで増額してしまいます。
いずれにせよ、どのような種類の空き家であっても放置することはリスクがあるため、管理が難しい場合は速やかに売却を検討するのが得策です。

働き方の変化による地方の空き家活用促進への期待

これまで日本では、首都圏への一極集中にくわえて、住むのも働くのも都心部とその周辺に人気が集まっていました。
ですがコロナ禍により、人々の働き方が大きく変わりました。
リモートワークの普及が加速したことで、住む場所も働く場所も都心部とその周辺にこだわる必要性がなくなったのです。
これにより、今後は地方の空き家活用が促進されることが予想されます。
現状では売却するのも貸すのも難しい物件が多い地方の空き家ですが、今後は少しずつ物件価値が見直されるのではないでしょうか。

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まとめ

今回は増加率が高い空き家の種類や、放置することのリスクについてご説明しました。
空き家には、賃貸用・売却用・二次的住宅・その他の住宅の4種類あります。
なかでも、その他の住宅が増加している原因は、近年問題化している相続による実家の空き家化が背景にあります。
しかし、働き方が変化したことにより、今後は地方の空き家活用が期待されています。
私たち株式会社ビルドトラストは、山梨県甲府市の不動産売却を専門としております。
空き家などの売却をお考えの方はお気軽にご相談ください。

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